菲律宾房价这几年涨了一些，作为头一波去菲律宾买房的中国人我也算是受益者，菲律宾房产市场上经常会有些几年前买了期房的人，在房价上涨后加价转卖期房合同，菲律宾当地称为炒楼花。在菲律宾转手期房合同是完全准许的，和国内不同，不用等到有房产证才能转，在菲律宾只要给开发商交纳一定的更名费用，在开发商总部就可以操作。
华人首富李嘉诚说过一句名言，房产投资最重要的是什么？地段，地段，地段！！！重要的事情说三遍。
那今天来分析一下菲律宾房产马尼拉七大CBD的房价和租金收益，教教大家如何进行地段选择。
1. 老牌CBD 马卡蒂中央商务区MAKATI
菲律宾人经常说makati will always be makati，马卡蒂永远是马卡蒂，这句话侧面说明了马卡蒂在菲律宾人心中的位置有多高，是成功和财富的象征，马卡蒂依然是马尼拉的核心商务中心，各大银行，国内外大大小小企业总部，高端大气的商场land mark, green belt,glorita商场，各国大使馆聚集于此，成就了马卡蒂的繁华，这里的土地价格一直稳居全国之首，马卡蒂的土地非常有限，寸土寸金。不同于国际城，这里是各国游客到马尼拉旅行必到之地，投资在这里的房产交房后也非常适合经营短租日租等，比长租收益更高的。一房一厅配家电家具的租金30,000-35,000比索每月，投资60万人民币的小单间租金每月有4666元，操作的好年收益可以9%，完全不愁租，挂上去秒租。
2. BGC国际城 类似于陆家嘴的现代中央商务区
经过十年发展和建设的BGC国际城，如今价格已经赶超马卡蒂了。这里规划设计的好，非常宜居，非常现代，公司总部聚集，英国大使馆，韩国大使馆都在国际城。初次来BGC的人会惊讶于自己的眼睛，自己真的是在菲律宾吗，街道整齐清洁，街区时髦现代，一转角就看到一个外国人。这里有british school manila,international school manila等9所顶级的国际学校，各种潮店，咖啡馆，饭店，银行，药店，精品店，生活非常便利。国际城房产目前均价3-4.3万人民币每平。联邦地产近期新开的楼盘在bgc边缘，但是期房的开盘价格已经高达4万3人民币一平，还得等待几年的时间才能建好，个人认为在BGC买新盘不如买转手的，转手的价格更低，大概3万一平，位置更优秀，因为建设的早，BGC国际城目前几乎没有新的地皮可以再建设，我个人认为这里只适合居住，不再适合投资，因为时间不一样了，如果是15.16年的时候BGC很有投资价值，当时价格在2万多，BGC的房子有一个最大的问题就是户型偏大，即使是开间studio最小的面积也要36-38平，购买成本在115万左右，租金大概在35,000比索到40,000比索，一年的租金收益在6.4万人民币左右，而购买成本115万，年租金收益率在BGC还不到5.5%，而从4.3万的价格再往上冲刺，也很难，至少在短期1-2年内是涨不上去了的。BGC非常美丽，但当前情况下看，不具备投资价值。喜欢BGC环境的朋友可以选择ARCA南方之星，这个地方未来8年会建设的和BGC完全一样。
3. MOA亚洲商场 华人聚集的商务区
游客熟悉的亚洲商场MOA和三大综合度假村区域，在过去的一年里，这里的房价涨幅最大，在附近BPO公司工作的员工都需要就近居住，来这里试试手气的游客也有短租需求，这里的房子很适合经营民宿，短租，日租。这里一房一厅长租的价格能达到40,000-45,000比索，仅仅是24平米的小户型，租金一个月有6,000元，购买的成本转手特价合同仅仅60万，这个租金回报应该是全世界最高的，年租金收益高达11%-12%，谁还敢小瞧菲律宾投资。这种成熟区域就是买转手期房合同最划算，开发商也知道亚洲商场租金高，投资客爱买，所以新盘价格700万比索很普遍，但是早年投资客炒房族买的时候300万比索，现在拿出来转手450万比索，虽然前面买家有赚，但是你的购买成本还是比问开发商直接买省很多，有闲钱的投资者买来吃租是稳妥。
4. ORTIGAS CBD 外包产业BPO 地铁沿线第三大CBD
ORTIGAS CBD是除了马卡蒂和BGC国际城以外，马尼拉的第三大商务中心区，目前多家开发商齐上阵，一起在开发建设ORTIGAS。因为BGC国际城已经没地皮可盖了，马卡蒂能开发的地皮也所剩无几。而ORTIGAS周边众多商务中心，跨国大公司和BPO外包产业，不计其数的年轻白领和居家过日子的菲律宾本土中产阶级，这些人就是我们未来的租客+接盘侠。在马尼拉2022年要建成的一号地铁线上ORTIGAS拥有两站，一站是ORTIGAS南站，一站是ORTIGAS北站，也可以看出ORTIGAS地区，在未来马尼拉城市发展规划中的重要性。ORTIGAS- BGC国际城大桥2020年通车，近在眼前，届时从项目去BGC国际城驾车只要3公里，一脚油门，秒入BGC。而BGC现在房价4万3人民币每平.ORTIGAS却只要2.4-2.75万建仓。
5. VERTIS NORTH 奎松北方之星
马尼拉北部的CBD是奎松的VERTIS NORTH北方之星区域，这里是唯一一站马尼拉轻轨和未来的马尼拉地铁一号线交汇的地方，未来2号度假村也建在VERTIS NORTH。整个区域由AYALA阿亚拉地产开发，五星级的塞达酒店，AYALA MALL商场，这里目前存在3幢甲级办公楼分别是菲律宾电信和谷歌的总部和电话接线BPO公司，未来还要再建造9幢办公大楼，VERTIS NORTH总共43公顷，距离菲律宾国立大学和雅典耀大学12分钟车程，菲律宾国立大学是菲律宾未来人才的摇篮，而雅典耀大学是菲律宾富家子弟学校。目前小户型30平米的均价是3万人民币每平，租金收益不详，因为区域内最早建好的项目是2019年才交房，根据经验一般有综合度假村的地方周边租金至少30平3万比索起，相当于人民币4000元。
6. ALABANG 马尼拉南部CBD近机场
从机场走高速公路SKY WAY9分钟，到达一个独立的科技小镇阿拉邦，这里是马尼拉3大豪宅所在区之一，阿拉邦的别墅3000-4000万人民币一套。阿拉邦是一座新城，漂亮，环境空气都好，安全，比马卡蒂还安全。这里相当于上海的张江高科和北京的望京和深圳的南山科技园。众多科技公司I.T.保险，跨国外包公司BPO.包括AIG美国保险股份，CAPITAL ONE信用卡收账公司，GENPACT电子产业外包 商,HSBC汇丰银行，FLUOR建筑公司，CONVERGY全球都有的电话接线BPO公司。SYNCHRONY金融投资公司.INPOSYS印度I.T 公司，INSULAR LIFE保险公司。
阿拉邦在我眼里就是三年前MOA亚洲商场区域附近的样子。商场多，购物中心多，阿拉邦做为独立的高科技小镇，能满足居民自给自足周末休闲的全部需求，如果需要去马卡蒂有黄色直达大巴到马卡蒂GREENBELT1商场门前。25分钟到马卡蒂CBD. 供需严重不平衡，之前阿拉邦是FININVEST在开发，做了大量写字楼项目，却没有建造居民楼，整个阿拉邦镇周边仅仅七幢居民 楼，目前NORTHGATE , 电子产业园加INVESTMENTDRIVE附近 共有30幢写字楼，你可以想象一下在里面工作的白领有多少人，可阿拉邦能住的居民楼大概7幢，严重的供需不平衡,阿拉邦地区在未来很长一段时间也还是缺房子的，绝对是卖方市场。目前阿拉邦的购买价格是2.5万每平，租金70平的小两房可以租12万比索给网络BC公司，相当于1.6万人民币每月吃租，租金收益高达10%-11%。
7. ARCA SOUTH 南方之星 下一个BGC国际城
整个ARCA南方之星是一个74公顷的整体规划项目，阿亚拉会用8年时间把这里打造成下一个BGC国际城，同样ARCA南方之星是马尼拉2022年要建成的一号线地铁上距离国际机场最近的一站，这里目前的购买成本是2.5万，租金有待观望，因为这里目前才刚刚铺好路，很多公司大楼和酒店都尚未建设，这是一个很好的项目，但是需要很长的时间。
