这是一篇我们家庭在马尼拉买房的全案参考，从买房，到帮朋友买房，中间经历了种种，也见识了形形色色的房东和房客，时至今日，忍不住想把我们的这些经历，记录分享出来，为各位打算在菲律宾投资置业的朋友做一些简单参考，了解一个真实的菲律宾置业环境。
考虑置业菲律宾的理由
两年前，偶然的机会，老公来菲工作，就职于一家当地媒体，平时形色人等，接触不少，早出晚归，住宿公司提供的宿舍，多有不便。后来便搬出来，自己找公寓租住，才开始对菲律宾马尼拉的房产市场有所了解。
他所就职的单位在马尼拉地区的MAKATI市，租住公寓就近选择，方便上下班。当时寻找房源的原则是步行上下班时间不超过20分钟，因为马尼拉的堵车在世界闻名，RUSH HOUR，从早到晚。
堵车的时候，500米一小时真的不是笑话。
MAKATI在大马尼拉首都圈的地位是CBD核心，makati当地市民的口头禅是：makati将永远是makati。
尤其是在Ayala Ave.金融大道两侧，有数以万计的企业总部一字排开发展。因此makati享有“亚洲曼哈顿”国际美名，是菲律宾金融重镇，为全球摩天大楼密度最高的城市之一。
跟全世界首都精华区一样，马卡蒂可建素地非常稀少，城市发展成熟便利，居住治安良好，日间人流高达470万人，因此马麦卡蒂，好地方一房难求，加之马卡蒂四季炎热，在燥热的太阳下徒步超过20分钟，是一种煎熬。
后来在离公司步行15分钟的地方找到了一处公寓，22平米的工作室，租金却要23000比索，约合人民币3000元。算下来一平米的租金就要1050比索（约140元人民币/平米） ，而同期国内一线城市上海的南京西路，类似的22平米单身公寓，才2800元。算下来，同样人口基数的马尼拉与上海（两者的城市人口差不多都是2300万左右），马尼拉核心区的房租相比较还要高出上海少许。
曾经和老公探讨过这个问题，老公说马尼拉大首都圈面积620平方公里，人口2300万;上海市面积6000多平方公里，人口2400万，算下来，马尼拉的人口密度基本是上海的10倍，更何况是寸土寸金的马卡蒂。
老公的公司，给报销一部分房租，饶是如此，马卡蒂的生存成本之高，也为之咋舌，但是设施完善的高层公寓，基本从来不愁租，因为太多企业以及跨国机构，大使馆都在马卡蒂，有很多高收入群体是刚性求租客。
菲律宾房东印象之一：随性
租住的久了，老公租住的公寓房东曾经和老公问起过是否有意购买，价格当时大约是320万比索（15万比索一平米，约合2万人民币一平米），算下来139个月的租金就可以买下来这栋小房子，11年半就可以回本，出租回报率基本是9％，相比起上海那1.5％的回报率，这简直是天壤之别。
一时间我就动心了，萌生了想在马卡蒂买房的念头，开始做攻略，开始研究海外投资置业，结果没等我下定决心要买这座小房子，房东告诉我老公，她又不想卖了，因为现在她在沙特的外劳丈夫给她寄了一笔钱回来，她不缺钱了，所以就暂时不卖房子了。
这是我对菲律宾房东的第一印象，随性，有钱就买房;没钱就卖房，想法变幻无常。
不知不觉，老公在马尼拉工作已近两年，常年分居，对于夫妻和孩子而言，都不是好事，既然他已经在当地立足稳定，为了爱情在一起的我们，便选择在菲律宾安家，我可以没有大房子，也可以从开自己的小车变成去挤吉普尼，但是我就是希望能在菲律宾的首都马尼拉，能有一处自己的小小房子。
有恒产者方有恒心，我希望每个夜晚，在这座2000多万人口的都市里，有一盏属于自己的灯火随时为自己而照明方向，有一扇门始终为自己开启，颠沛流离半生的我，没有什么能大过对稳定的家的渴望。
随即，在2017年底，老公开始又一次的寻找房源，这一次的房源，因为是要一家人居住，所以选择了一室一厅的户型（ONE BEDROOM），地理位置自然还是离不开MAKATI ，按照手里50万人民币的预算，可以买30平米左右的一室一厅（当时的人民币汇率较好，50万人民币差不多约合400多万比索），勉强够我们一家搭个窝。
这边买房的渠道比较单一，找熟悉的朋友，让他们推荐买房子时候的中介，因为很多房源都在中介手里，而且这边的中介分为卖方中介和买方中介，一般中介只会收取卖房的佣金，因此多找中介问，多看中介推荐的楼盘，是那一段时期，老公天天忙碌的事情。
后来老公通过中介，看中了一套位于马卡蒂消防局附近的BELTON公寓，30平米的房子，售价才350万，算下来一平米12万比索（约合1万5人民币）都不到，老公当即让中介约定房东看房时间，现场看房。
我当时还在国内，忙着准备老大的中考备考复习，看着老公从房屋现场发回来的视频，分外激动，因为这个位置，这个价格，这个小房子，真的要成为了我们海外的第一处落脚点了么？每每想到这里，总是激动的睡不着。
迅速给老公转账，他在那边换好了钱，然后存到自己的菲律宾户头，带着现金支票本，请中介约房东再次见面，支付定金，查验房照，开始走交易过户流程。
中介看在佣金的份上，也帮我们不断打电话，开始的时候，菲律宾男房东还说是房产证在他的家COUSIN，没有拿回来，后来打的电话多了，干脆不接电话，只是偶尔随性的回复一下短信，表示自己在忙。
如此反复拉锯了一个月，从2017年年拉锯到了2018年，房东干脆玩起了人间蒸发，面对双手一摊，无奈耸肩的中介，我老公也只能一脸苦笑，然后隔着南海和我解释。
不是钱不够，而是菲律宾房东不靠谱。
不是我不明白，这卖家变化快。
菲律宾房东印象之二：坐地起价的银行
之前老公和我说菲律宾的房东有多么不靠谱，我尚在中国，没有多少感觉。
这一次，我是实打实的感受到了菲律宾房东的多变性，变化之多，变化之快，让人咋舌。
第二次买房，我让老公慎重，找一个靠谱的房东，然后老公便找到了看上去很高大上的房东–BDO银行。
通过朋友介绍，认识到了负责销售银行抵押房屋的中介，这个中介相当于银行方面的中介，随后开始和我们对接，介绍这套房源的七七八八，银行抵押房的好处是，房产证是银行的名字，不用再考虑房产的产权隐患（如果是平素购买二手房，需要调取房产证明的复印件，去市政厅查验真伪，这个过程通常需要2天左右）。
买银行抵押房的过程，比较繁琐，因为名义上银行还要有一个竞价的过程通常流程如下：
1：银行出价，将房源投放市场。
2：各个中介带客户看房，询价，提交各自报价（报价等于或高于银行报价）。
3：银行根据从高到低原则，选择最高报价客户，进入优先成交考虑状态。
4：客户交付定金，定金为10％-20％，银行开始制作该资产处理的材料，供银行资产处理部门走交易流程。
5：银行管理层批复后，签订正式售房合同，同时在约定时间内，缴足剩余房款。
6：银行交房给客户，同时在物业处办理交接手续，将房产证给予客户，由客户中介完成后续更名过户服务。
7：客户拿到新房产证明文件，交易结束。
这个过程说短不短，说长不长，一切视菲律宾人的心情还有是否遭遇频繁假期而定。
关于BDO银行，从英文翻译而来-Banco de Oro，合法地称为BDO Unibank，Inc。是一家位于马卡蒂的菲律宾银行公司。
就总资产而言，该公司是菲律宾最大的银行，东南亚第十五大银行，也是SM集团旗下的成员。
按理说，这么大体量的银行，交易应该不必担心中间有变，按流程走步骤就可以。于是我便放心的让老公通过朋友介入购买，这一套抵押房只有我们一家出价，基本是按照BDO银行报价出价，进行流程中，BDO银行负责与我们对接的人员一脸难色的说，如果按照这个价格提交，银行会感觉有些脸上挂不住，保险起见，建议我们适当提高报价。
谈判桌上，朋友翻译给我们听，我顿时感觉目瞪口呆，这么大的银行，怎么能说好的价格，临时起价呢？
本着能省一分是一分的我们，果断拒绝了银行人员的建议，然后这件事情便拖了半个月。
半个月后，接到中介朋友的电话，银行还是坚持要提高报价，原来只建议提高10万，但是一番拉锯下来，银行方面要求提高12万价格，原来是343万，现在改成了355万，如果我们不接受的话，银行将终止交易，退回定金支票。
一脸懵逼的我们，从来只听过强买强卖，没想到堂堂BDO银行，也会玩坐地起价的把戏，现在总结经验，如果银行提出建议的时候，多半是大概率事件，所以自己在做决定之前，不妨考量下自己做投资或买房子的底限，这样好视情况而决定，避免无谓时间浪费。
菲律宾房东印象之三：陷入疯狂的单亲妈妈
随着交易次数的增多，自己也逐渐有了交易房子的经验，开始帮朋友物色挑选房子，陆续接触了一些菲律宾的房东，感觉菲律宾的房东，嗯，怎么说呢，也是人间百态。
菲律宾的房东，首先对于钱没有特别清晰的概念，有钱的时候，可能会去买一套房子，然后拉比较长时间的月供，等到没钱的时候，也不太会按照市场价值去转卖，而是在自己投资的基础上，加一些钱就卖，因此，有时候，可以淘到性价比比较高的二手房。
但我要忍不住说但是了，菲律宾房东们，卖房的神经也是极为大条的，除了前面说过的任性卖房，坐地起价外，还有一个房东的故事，让我留下了深刻印象。
玛丽亚是一位带着10岁姑娘的菲律宾单身妈妈，孩子是日本与菲律宾的混血，孩子的父亲在日本有家室，因此这边的房子算是给外室的补偿费，房产证明写的是孩子母亲的名字，然后定期给孩子抚养费。后来房东找了一位本地的菲律宾男生，两人恩爱如胶似漆，但是恩爱是需要钱来支撑的，菲律宾男生不愿意出去做事，俩人坐吃山空，男生就怂恿着单亲妈妈卖房。
房子价格不高，加之位置合适，因此我带去的看房者比较多，玛丽亚看买家众多，便在看房者离开后，叫住我，示意下次看房要是确定要房子的话，先交定金，我说交定金可以，需要将房产证明文件副本给我们，我们去查验真伪，然后草拟一个定金合同。
玛利亚房东对于交易的先后次序很在意，执意要先付款，后给副本，后来一个看房的大姐也同意了这样的交易方式，打算先付10％定金，当玛利亚得知这个消息后，兴奋的说OK，OK。
本来约好第二天交易，结果第二天玛利亚一天未归，通过朋友辗转了解，玛利亚得知房子要成交了，要有钱了，就拿着家里的10万披索去潇洒了。
听闻这个消息，我和买房的客户不知道说什么好，开始我还劝买房的大姐，说如果没钱，应该会着急买房子，咱们买房子交钱和签协议要记得拍视频，省的这种输急眼的房东反悔耍赖。但是到了中午，就收到了房东的短信，大概意思是原来的价格作废，因为她需要更多的钱，原价300万的房子调整价格到400万。
收到消息，我瞬间感到大脑短路了，怎么会有这么疯狂的想法，没了钱，不降价着急卖房还债，反而要坐地起价，真的以为自己房子是汤臣一品么？
回了一个询问原因的短信，须臾回过来原因 – 因为我带去看房的人不少，所以她觉得自己房子售价太便宜，她觉得400万是一个合理价位，不愁房子卖不出去。
这是一个疯狂的房东，我告诉我的客户，幸亏没有交易，这种疯狂的人，为了钱，什么事情都能做的出来。
我想起带着客户去看房的时候，她女儿，蜷缩在床上角落里，抱着芭比娃娃，看我们的幽怨眼神，也许她有些明白自己的母亲，和自己将要面临居无定所的命运，可是又无力更改自己母亲的决定。
无法掌控的命运，这样的未来，无论对于谁，都不是一个好消息。
总结：菲律宾买二手房的流程
答：找房，从网上，朋友圈里，经常会看到卖房的信息，结合自己的需求，价格，制定一个购买名单，通常如果有中意的房子，可以咨询下卖房的中介，让中介给一个自己最后拿到房子的所有支付款项价格。
菲律宾的行规，通常中介只会收取房东的中介费，客户的费用免去，但是羊毛出在羊身上，更多时候，让中介给你一个全包价格，自己评估下，能不能在自己接受范围内。
B：看房后，第一次确认要买，给中介一笔定金，定金为5万披索左右即可这个一般是现金+收条。
C：第一次见卖家（一定要见到卖家本人或者有委托书的SPA，菲律宾当地房东的全权委托简写叫SPA），需要签草拟一个买卖协议签署买卖协议后，同时支付预付款给卖家，金额大概是房款的10％。卖家给予买家相应的房产证明书（title）的副本，供买家和中介去CITY HALL查询房屋情况。
d：房屋产权确认无误后，然后就开始准备钱不管你用什么办法，要在协议规定时间内，把钱转到你在菲律宾的账户上（如本人无菲律宾账户，可让中介协助处理） 。
E：跟卖家再次见面，一边给卖家账户转账和一边接手卖家的合同，房产证明书，转让声明等再把其他税费佣金，扣除定金后的金额交给中介整个过程就结束了。
同时，我也将购买过程中的相关费用，列了一个清单，总计有如下若干环节：
1，中介定金
2，房产定金
2，房产尾款
3，中介佣金
4，Capital Gains Tax这部分是房屋交易价格的6％
5，DST占房价的1.5％
6，更名费占房价的0.6％
7，注册费占房价的0.5％
严格来说，第4项是卖家承担; 5/6/7项由买家承担。
另外就是房产协议的律师费，以及中介去CITY HALL查阅以及造册新房产证的相关费用，这个视房产证上的交易面积和金额而定。
但其实都一样，既然给你的是全包价，都是含在给你的报价内的。
特别注意：
中介费是很重要的，不要试图去绕过中介，自己跟卖家交易。这样你的利益无法保障，也没办法去办TITLE更名。就得不偿失。
二手房对于金额要求比较高，但是好处是直接现房，并且获取到房产证后，可以进行相关房产证明抵押，盘活资金。
