通过对澳洲6个首府城市和两个领地，及澳洲房产相关的产业与经济发展的介绍，特别是对于各个首府城市别墅和公寓价格的历史追踪、市场分析、数据筛选等分析，我们可以总结出澳洲房地产市场的投资策略:
1.房产价格的历史走势与分析
澳大利亚房地产在过去的50年里市场稳健发展、法律健全、经济发达、就业充分、人均收入显著提高与房价稳定和持续增长同步，创造了世界房地产史上过去50年房价7-10年翻一倍的不朽传奇。数据是真实的，只有学习过去、总结现在、才能感知未来;只有掌握规律、把握趋势、才能在漫长的房地产资本市场博弈中成为真正的王者和赢家。
真实的成交案例还有很多，最著名的当属这个标题:《从三十万到一百三十万》，2009年7月26日澳洲主流媒体( The Sun- Herald)太阳先锋报刊登这个报道:悉尼郊区一栋二手别墅以132.5万澳元在房产拍卖会上售出;业主在1995年以32.7万澳元买入的。
这一实例印证了悉尼乃至整个澳洲房地产价格过去几十年的一个规律:中位别整房价每年增长7％-10％左右，大体每7-10年翻一番。以上实例和数据不管是对房产市场在经济衰退中的前景优心忡忡的澳洲本地人士，还是资本造入澳洲，但对澳洲房地产是否值得投资还心存疑虑的中国投资者们，无疑都具有很好参考价值。
但笔者在这里要特别提醒即将投资澳洲的中国投资者朋友们，一定要认真读懂这个历史增长数据所反映的市场及参照物，即二手交易市场、中位别墅价格;不是泛指楼花(期房)销售价格，不是指市中心的公寓价格、不是指酒店式公寓的价格、不是指全新公寓或者别墅的价格。只有作为投资者的您，比澳洲房产中介的销售人员还更了解市场，懂得分析市场，才能占据投资的主动、分辨市场的强弱、产品的优劣。
2.租金回报率的分析和判断
经常听到客户咨询澳洲租金回报率的相关问题，一方面是关心回报率的数字高低，另外一方面是空置率的问题。
首先，谈谈租金回报率的话题。绝大多数的中国投资者朋友们从咨询的一开始就已经假定公寓的租金回报率一定高过别墅。当我反问为什么的时候，大家一脸茫然，然后说:中国的大城市就是这样的啊，公寓好出租，租金回报率高。
如果作为即将投资海外房产(澳洲)的您有一样的想法，说明大家都在犯经验主义的错误，走进了空置率高低和租金回报率高低的判断误区。另外一个走入误区的原因是:被根本不了解澳洲房产投资市场的非专业销售人员的错误信息的误导造成的。事实总是胜于雄辩的，笔者查阅了澳洲两家独立第三方的权威房产信息统计机构，它们对于澳洲各个首府城市别墅和公寓的租金回报率作了如下的相关统计：
来自 R.P. DATA的统计报告显示，在2014年第一个季度的租金统计数据中，霍巴特的别墅租金毛回报率5.2％高于公寓的租金毛回报率4.9％;其他首府城市的别墅租金毛回报率都低于公寓的毛租金回报率;但请所有的海外房产投资者朋友们需要注意的是，这不是净租金回报率的比较，放到自己口袋里的钱才是真正的收益;
由于公寓有额外的物业管理费( Strata Levy)、维修基金( Sinking fund)的额外支出，在供需平衡的情况下，造成最终的别墅租金净回报率和公寓的净租金回报率没有差别;在公寓供给过多的近城区和市中心，别墅的净租金收益会高于公寓的净租金收益。(中位别墅净租金收益＝毛回报率-05％;中位公寓净租金收益＝毛回报率-1％)。
由于各个首府城市的别墅和公寓的租金毛回报率差距不大，而公寓类住宅的强制性支付的成本明显高于别墅类住宅，在供给和需求平衝情况下，相近似价位的别型和公寓的净租金回报率是相差无几。归根结底，租全回报率是由动态的可出租房产的供给和市场的真实需求关系来决定的;拿房产的类别和形态，以及市中心的选近程度来判断租金回报率的高低是错误的。
其次，不同地区的空置率高低该如何判断呢?通常来自国内的房产投资者认为:离市中心越近，租金回报率越高，因此才以市中心及周边公寓作为了他们涉足海外房产的第一步。真实的市场反馈才能证明切，做房产投资不是去买房子，而是做房产市场走势的研究，作一个顺势而为的投资者。
判断空置率的高低不能仅凭个人的主观判断和中国的过往经验，而是以本地市场的动态空置率的数据为依据。总体而言，空置率的高低完全由各个区域的自住型住房与投资型住房的比例，及可出租物业的数量与对该区域的居住需求所决定的，与离市中心的远近没有关系，和房产的类别有一定关系一一该房产需要满足个4-5口家庭生活的需要。
再次重申:国内房产投资者千万别信市中心，因为在中国刚刚开展的城镇化，澳洲早在80年代初就已经开始了;通过了30多年的城镇化(卫星城发展)，让澳洲本地资源，包括就业、医疗、教育、体育、环境、交通等获得了充分利用，同时，让澳洲的国民收入更加本地化、区域化、收入无差异化;从而化解了人口集中造成的城市病问题(类似中国大城市的交通拥挤、环境污染、医疗和教育资源匮乏等问题)。
3.未来首府城市房价的走势分析和产品选择
每一位投资者(市场中各种类型的投资者，包括股票、黄金、期货、房地产、金融衍生品等)都是在投资于未来对市场的预期。对于房地产投资者而言，投资海外房产不是简单地去挑选一个自己喜欢居住的房子(且关注点仅在房子的本身，如朝向、装修、结构等，就认为别人也定喜欢，等待下一个出价更高的购买者)，而是分析市场的供给和需求关系、经济状况、人口变化、就业状况、收入水平、利率走势，及影响房价走势的相关因素的综合分析，来判断房市向上、振荡、下行概率的一种科学分析方法。
因此，选对市场和趋势，比选择产品和类别更加重要。这与购房人去选择自住房有着本质的区别;一种是纯粹的消费行为(自住购房)，一种是经济行为(投资购房)。而相对于澳洲这个经历了70多年、7次涨跌周期的市场而言，中国的房产投资者必须遵循这个市场业已形成的投资规则、筛选标准、判断方法来进行房产投资，才能真正跑赢这个与中国万里之遥的澳洲房地产市场。
澳洲媒体Money财富周刊在2010年的6月已经对澳洲未来房地产市场别墅中位价格走势作了预期，并进行了市场分析。从2000年到2010年的这十年，只要不是选择悉尼房地产市场，投资任何一个首府城市的二手中位价别墅的话，平均每年的资本增值收益率都在11％上下。唯独悉尼跑输了市场，只有6.6％。
与此同时，并对未来十年，到2020年的各个首府城市的房产中位价格作了预期，相比较目前各个首府城市平均房价与未来的相对应中位价的增值比率来计算，悉尼依然是最后的输家。我们暂且不去评论这个预期最终是否准确，关键是分析它这样判断的依据和事实是什么?作为投资者而言，拨开迷雾，挖掘本质，才能得到房产投资的实质。
分析的原因是:土地稀缺!看到这里的读者一定以为笔者写错了，但这确实是原因。我们该如何理解呢?道理其实很简单:正是因为悉尼的土地稀缺，人口又是澳洲最多的第一大城市，所以发展商都被批准盖高层公寓住宅。
就像笔者亲自经历过的悉尼房价的事实:13年前在Waterloo附近的新房两居公寓售价65万澳元左右:6年前Waterloo附近的新房两居依然是65-70万澳元左右;到了2013年初的新房两室售价在70-75万澳元左右而已:十几年都过去了，为什么房价的变化只有10％～15％?以上描述的三套公寓的位置变化很有限，两室的空间大小差别不是很多，真正发生改变的是楼层。
2013年前的65万两室公寓是低密度的5-7层公富;6年前的是15-20层两房;而现如今的两房是高耸入云的30层以上的公寓了。作为自住者而言，要的是方便和空间;对于投资者而言，要的是房产的投资价值。而房地产之所以增值的要素是土地价值部分，而非建筑物本身。因此，发展商把楼层越盖越高，住户越来越多，每家每户所分得的土地价值部分就越来越少了。
购房者所支付的房价中，建筑物价格占到了大多数。发展商通过盖更多接层来提高了单位利润率，为了尽快卖出，当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此，从投资价值而言，悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场，而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。
总而言之，兼顾以上的土地价值和房价预期的研究，很显然：选择土地供给有限，人口高增长，经济强劲，就业机会充足的区域中、土地价值在售价中占比高的房地产类别进行投资就错不了。
转自：海外房产网
