2018年菲律宾房地产市场回顾
一、市场概况
“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，想来想起，李白的这一诗句似乎很好地概括了菲律宾2018年的市场状况：在不知不觉中红火了起来。
当我们还在迟疑菲律宾房地产市场的投资有没有价值、或者想投资正在评估哪个项目是最好的时候，市场却已经甩了我们几条街。
猛然间，我们意识到，“Big time is coming”——菲律宾房地产市场正在突破市场的“鸿沟”，即将展现波澜壮阔的二、三十年行情。世界著名投行高盛几年前预言，菲律宾、墨西哥和印尼将是下一个经济发展的热点（Emerging Market），特别是世界服务业的中心自2000年以来持续地向菲律宾转移，这一过程很可能将持续四十年。
BPO业务是点燃菲律宾房地产市场的又一驱动力，伴随着大马尼拉湾区的日益壮大成熟，BPO业务也开始突飞猛进，大量公司开始聚集往马尼拉湾地区发展，数以万计的从业人员迅速推升了在MOA区域的住宅需求，期房的价格节节攀升，现房的租金更是达到每平米1600-1900比索的高度，而且短时间内一直呈供不应求的状况。
围绕着Makati、BGC和Ortigas几个核心的CBD区域及周边，始终是市场主要的热点。最为典型的是DMCI在2018年2月初开盘的FAIRLANE项目，竟然出现日光盘（开出来的单元在开盘期间一售而空）的惊人现象，这在菲律宾房地产历史上是从来没有过的。
到了下半年，包括奎松、ALABANG、CUBAO、甚至C5以外等这样的不太热门地区也开始受到一些追捧，那里的项目销售主管大喜过望。
热点继续向外辐射，马尼拉以外地区如达沃、宿务、克拉克。。。也开始感受到了市场的温暖气息。
二、各大房地产公司2018的作为
（2018年前三个季度各大开发商销售数据）
2018年，以Ayala房地产公司为龙头的各家房企无不欢欣鼓舞。菲律宾在房地产市场总体是比较市场化运作的，唯一的限制是每个项目外国人购买的比例不可以超过40%。但是，由于好的项目大多是供不应求，开发商商不得不设置一些公司的限制，如在年初时DMCI限制PRISMA项目每个人购买的数量不得超过九套，而到了下半年就在凯园（KAI GARDENG）项目限制每人最多购买二套。有时，甚至限制每一个中介最多卖二套。
2018年，也是菲律宾人均GDP首次超过3000美元，壮大起来的中产阶级开始进入财富（重点是房地产）的积累阶段，那些面向这些初段富裕水平的房子，深受那些在菲律宾中产阶级的喜爱。超过一千万的菲律宾新老海外工作（菲律宾成为OFW—— Over Sea Workers）的人士，凭借在欧美、澳新、日本、中东等月超过3、5千美元的月工资，在菲律宾为家人和自己购置房产。
这也促成了在DMCI的凯园、ASTON等项目开盘时，一下聚集了大量的菲律宾购买者。
最为夸张的是，DMCI在11月开盘的ASTON项目，开出的不到550套单元，竟然有640个中介参与注册购买，代表了979名客户。80%以上的买家是菲律宾居民，大多是帮助在海外工作的亲友购房。后面的每次开盘都是即开即光的情景。
事实就是：菲律宾的购房主力是那些OFW（Oversee Filipino Worker—-海外工作的菲律宾人），OFW每年仅是通过银行等渠道汇回来的就是300亿美元，占到菲律宾GDP的10%！
如果说菲律宾两大巨头AYALA和SMDC的房地产业务占到了菲律宾的半壁江山的话，一年的销售额约3000亿披索，才折美元58亿。不到菲律宾OFW汇款的20%。
SMDC得益于BPO业务的快速崛起，其在MAKATI和MOA开发的小型单身公寓由于这些公司大量的年轻雇员租住而变得异常抢手。
MEGAWORLD在大马尼拉湾区域的项目销售也取得了不俗的业绩，MEGAWORLD在BGC和Mckinley Hills的项目也比较受买家的追捧。推动了业绩二位数的增长。
菲律宾的龙头大哥AYALA地产，继续在各地造城的大手笔。2018年在大马尼拉市区持续开发其几个大型综合项目：位于TUIGAG市的ACAR SOUTH、马卡蒂的CIRCLUIT、奎松市的NORTH VRTIS、紧邻马尼拉在CAVITE占地200公顷的超大型项目Evo City等十余个大型项目，销售情况都不错，预计2018全年的房地产业务总收入将达1900亿披索（超过250亿元人民币，万科2006年的销售额还不到200亿元）。
AYALA地产和 FEDERAL等开发的高端项目，为来自中国、日本、新加坡、韩国、欧美等地的买家所青睐。
Fiinvest地产已经开始在克拉克布局，2018年已经拉开架势开发Mimsa这个综合性项目。
不只是大的房企，一些中小房地产企业也在努力在上升的市场中分一杯羹。在马尼拉以外的区域，各式各样的度假村如雨后春笋在海岛沙滩资源高度充沛的菲律宾纷纷建设开发。像Cebu Landmasters, Inc.聚焦在宿务等中小城市的地方地产公司，2018年预售录得了86%的惊人增长。
三、2018年马尼拉主要核心区域的发展
1、BGC CBD：
BGC以第32街为中心分为南北两个区域，南区的发展已经日渐成熟，菲律宾国家经济的最重要的标志——菲律宾证券交易所（PHLIPPINES STOCKS EXCHANGE）搬到了南区的第五大道的中心，紧邻BGC香格里拉酒店。
北区的发展正热火朝天，北区的地标性建筑——五星级Grand Hyatt酒店开业。一些菲律宾的著名大公司：菲律宾第三大银行集团METRO BANK、菲律宾前十大的企业集团AGI（美加房地产的母公司）、美加地产、花旗银行CITI BANK数据处理中心、GOOGLE的呼叫服务中心、脸书FACEBOOK的呼叫服务中心纷纷入住BGC北区，JP摩根在北区再建一座全球服务中心的大楼也签约到北区，奥地利等大使馆也迁来北区。。。
BGC作为全球（注意是全球，不是某个区域）服务后援中心、菲律宾国家的经济中心的地位也愈加巩固。
BGC一手楼的价格由年初的每平米22万比索左右上升到年底的32万比索。现房的租金也普遍上涨了10—15%。
2018年时BGC区域交楼比较密集的时期，Avida在北区的众多项目开始交付，造成了BGC区域现房供应有点供过于求，不过，相信这样的局面是短暂的，随着更多的写字楼交付，更多的跨国公司的入住，住宅空置率也将快速降低，毕竟这里的住宅的总套数也不过几千套而已。
2、MAKATI CBD
作为传统的菲律宾经济中心，尽管由于陈旧城市基础的制约，MAKATI市也不甘落后。即使有菲律宾证券交易所、几个银行总部及企业集团、ONLINE游戏公司的迁出，却仍然有不少中小企业稳固地在这里发展。
AYALA房地产公司一直主导者MAKATI的房地产开发，在MAKATI中心地带的项目全部售出，建设进度比较顺利。其开发的最大的MAKATI在建项目CIRCUIT初具规模。
2018年，MAKATI总体的情况是比较平衡，没有大的起落。租金水平仍然持续稳步增长，约8—12%。
3、ORTIGAS CBD
由于MAKATI这些年房价及租金的持续高涨，一些中小公司为了降低成本，开始将目光投向这一区域。过去那些不是很好卖或者很好租的房子，突然变成了香饽饽。其实，这一趋势有其必然性，ORTIGAS CBD位于大马尼拉的地理中心，交通便利，地势又高，天然具备成为中央商务区的条件。无怪乎当年菲律宾唯一的世界性组织的总部——亚洲开发银行的总部选址于此。
四、影响2018房地产走势的一些主要宏观与微观经济因素分析：
2018是菲律宾十几年来通货膨胀率最高的一年，全年通胀基本在6%上下，显著高于前十年3%以下的通胀水平，高通胀也是助推房价上涨的重要因素之一。根据菲律宾中央银行统计报告，截至2018年10月31日的第三季度末，菲律宾全国房地产同比上涨4.4%，这在大中型经济体中是比较引人瞩目的。
2018新年伊始，菲律宾政府就全面提高军队官兵和警察的薪资，直接加倍！在马尼拉的三十多万的军警人员的家庭收入将显著增加，一个普通士兵的月薪从2万多披索增加到4万多，如果是购房，就符合菲律宾银行规定房贷者月收入要超过4.5万披索的基础条件了。军队官兵和警察的加薪，一定会带来连锁反应，政府其它雇员，特别是移民局、海关、税务局等等给政府创收的部门，也将很快加入到加薪的队伍里了。政府雇员的加薪，自然要求政府财政收入的同步或者更快的增长。
2018年全年在海外务工的菲律宾人汇回国内的现金总额高达300多亿美元，有力地支持了其国内亲属的日常消费和开支，帮助他们在国内购置物业，是菲律宾国内的经济强劲表现的重要推动力量。
人口一亿多多、经济持续快速增长、人均收入突破3000美元、土地稀缺，是导致菲律宾房地产市场开始2018年开始了快速上升趋势的根本推手。
2019菲律宾房地产市场展望：
一、菲律宾经济发展预测
在持续了十年平均6%以上高速增长之后，菲律宾的经济依然强劲，在杜特尔特的强力领导下，菲律宾开始了“大建特建”的发展之道，全面大力推进基础设施的建设。目前菲律宾有点像中国的九十年代，无论乡下还是城市市区到处都是在建或者即将开挖的工地。
二条地铁线今年将进入全面施工阶段，轻轨二号线延伸线即将完工，新建的轻轨七号线也进入铺轨试运行、轻轨一号线延伸线在紧张施工中，吕宋南线铁路开工建设，。。。进入2019，菲律宾的轨道交通的建设势必成为菲律宾经济建设的最热的一点；
二、菲律宾房地产发展展望
1、日益拥堵的马尼拉交通改变菲律宾人的工作和住房习惯：笔者在马尼拉生活近十年，先后买过三部车，切身体验了马尼拉从顺畅到越来越拥堵的交通状况。尽管菲律宾政府已经认识到了这个问题并开始大幅投资改善交通，基建项目需要假以时日，2019年交通状况愈加糟糕，那些奢望在城郊住别墅每天往返与市区上班的就没有什么可能了，CBD及其周边的住房会更加抢手，特别是BGC内更多的写字楼即将交付入住，这一区域的人流将更加聚集；
2、菲律宾政府将出重手整治马尼拉湾的污染，将搬迁20万周边的非法居民，马尼拉环境改善的预期无疑对马尼拉湾区域的房地产投资注入新的活力；
3、卡拉克的NEW GLOBAL CITY的起步：菲律宾政府一直在打造克拉克区域，由于菲律宾土地的高度私有化，政府拥有的可开发的土地非常稀少。而有着良好开发基础的克拉克是一块政府拥有的宝地，这里距离马尼拉只有70多公里、占地9千多公顷、当年美军在这里建设了巨大的机场，是菲律宾未来建立首都的理想之所，菲律宾已经在启动政府部门往克拉克搬迁的计划。
4、宿务CEBU市的发展，作为菲律宾传统的工业和旅游重镇，宿务市的发展一直备受瞩目，AYALA、SMDC、DMCI等在2019年都有大计划在这里开发住宅及商业项目，2019年Cebu很可能将迎来历史是最大的城市发展；
5、马尼拉机场搬迁方案的确定：马尼拉国际机场在2017年的年载客量多达3800万旅客，而设计能力只有3000万，严重超负荷运行。由于地处市区中心，没有扩展的空间。搬迁已经提上了议事日程，目前是二个方案一个是迁往克拉克国际机场，另外一个是生力啤酒集团（SMC）提出的搬往马尼拉边CAVITE的海角上。新机场周边的房地产势必因此而带来增值相应，引来大量投资。
展望2019年，应该不会像2018年的市场的热度高，但是在中菲关系持续改善和深化、前几年强劲美国经济导致美国人员工资成本快速推升而引发更多规模的服务业转移到菲律宾的趋势、2019年菲律宾大选年（这一年改选24名参议员的一半、省长市长选举）各项投资消费大增、2019年菲律宾“大建特建”的经济战略、2019年菲律宾中产阶级将更进一步壮大、2019年菲律宾投资环境持续改善（犯罪率大幅下降_—2018年大马尼拉犯罪率下降了21%多、经济政策改善、税收改革）、银行利率维持稳定、通胀下降等众多因素的作用下，菲律宾房地产市场仍将发挥后发优势继续前行，我们对这个房地产市场持积极乐观的态度。
