有人说，马尼拉的房价就像是一支蓝筹股，不涨是说不过去的，这个比喻或许恰如其分。
延续2017年房市的盛况，2018年，这匹东南亚房地产界的黑马价格一路狂飙，仅一开年就走出了比2017年同期新盘增长30%的好业绩。
连续二十几个月的飘红业绩，使原本忽略了这个蓬勃发展中新投资目的地的中国投资者开始转向涌入马尼拉看房。谨慎的投资者不禁要问，已经疯涨了两年的房价还值得投资吗？
1、经济大背景
近十年来，菲律宾的经济发展水平得到了不断的提升。受经济利好的刺激，菲律宾首都马尼拉的商业地产价格也是一路走高，部分区域的涨幅甚至高达十倍以上。
宏观方面，作为衡量国家经济发展水平和经济繁荣程度的重要指标，菲律宾近两年的GDP都保持在接近7%的水平，位列东南亚前茅。
菲律宾现有人口1.03亿，平均年龄24岁，人口增长率接近2%，到2050年的人口结构依然是增长型，人口红利至少能释放40年。也就是说，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。
而占地638平方公里的大马尼拉地区，人口占全国的约五分之一，经济总量却占到了全国的三分之一，是整个菲律宾的增长核心地带。
今年，在杜特尔特政府“大建特建”政策的推动下，菲律宾全国约有600多个大小基础设施项目在建或正在筹备建设中。各类高档酒店、写字楼和购物中心的平地崛起，不仅推动了大马尼拉地区商业土地价格新一轮的大幅飙升，同时也带动了商业地产周边住宅价格的飞速上涨。
2、刚性需求
刚性需求是中国投资者在买房时总会强调的一个重要因素。所谓买(租)房人眼中的“刚需”，通俗来说就是，除了买(租)房别无选择，无论如何都要买(租)的一种需求。
显然，按照这个理论，在菲律宾，中产以上人士并没有如此迫切的需求，而社会底层最有需求的人，则没有如此的经济能力。
那么，谁才是真正有“刚需”的人呢？事实上，如果仅仅考虑出租的话，最大的“刚需”主力军恐怕非数量庞大的在马尼拉工作生活的外籍群体莫属。这或许也解释了，为什么大马尼拉地区及周边省市的房价得以飙升的如此之快速且显著的原因。
根据房地产研究网站的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马尼拉公寓的平均租金回报率为6%-10%，远超中国国内的2.66%，显示了菲律宾经济良好的增长迹象。来自经济学家的评估也显示，对菲律宾经济复苏前景的基本面仍然看好。
此外，相比东南亚其他国家，马尼拉拥有超过2000万的人口，位列东南亚经济增速第二，人均年GDP3000美金，正处于地产市场的早期和中期之间等因素，都是房地产行业蓬勃发展的信号之一。
因此，如果你问，在菲律宾投资买房倒底值不值？答案必然是肯定的。投资的回报率则取决于投资目的、位置、方式、以及政策风险等多重因素。
3、房价飙升的推手
经济学里有个词叫“看不见的手”(Invisible hand)。
无可否认的是，近两年大批涌入菲律宾的中国公民成为了马尼拉房价飙升的主力推手，其中又以网络游戏行业为最。根据来自行业内部的数据预估，至少15万到25万人在这个行业工作。
来自本地媒体的消息表示，在线网络游戏公司为员工提供住宿，并愿意按照房东的要求付费，也因此使得房地产公司、以及房产租卖家成为最大的获利者。
根据房地产公司Santos Knight Frank的一份报告显示，与2017年同期相比，湾区的住宅租金在2018年第二季度大幅飙升了62.2%，与马尼拉市区的其他中央商务区相比，这一增长速度是其他商务区望尘莫及的。
该报告还称，“这同样将湾区中档水平房产的价格从第一季度的每平方米20万比索的基准价格上调到了第二季度令人震惊的每平方米30万比索。”
高力国际(Colliers International)也对办公用地有类似的统计，调研主管邦多克则指出“这只是一个例证，说明离岸网络游戏产业是如何真正推动首都住宅需求的。”他还建议开发商“投入更多的租赁单元，主要面向离岸网络游戏公司雇佣的中国公民”。
根据菲律宾房地产巨头阿亚拉地产的数据显示，由外国人和海外菲律宾人购买的公寓数量在2017年增长了32%，达到416亿比索，占该公司全年1200亿比索销售额的34%。而在阿亚拉2017年的总销售额中，外国投资者中，中国投资者占到了49.4%的比例，相比2016年的10%提升非常显著。
4、热点地区聚焦
李嘉诚的著名”地段论”说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
马尼拉的房价，无论是和国内的北上广深四个一线城市相比，还是和东南亚其它已被“热炒”的区域相比，价格优势明显都是个不争的事实。
即使是在城市核心地带，房价也只相当于国内一线城市核心地带的十分之一。几个投资的热点区域包括，马卡蒂、湾区、博尼法西奥全球城、奥迪加斯中心、以及周边的阿拉邦、克拉克等。
「菲律宾的曼哈顿」马卡蒂
第二次世界大战后，建在马卡蒂(Makati)上的尼尔森(Nielson Field)机场被菲律宾政府指定作为所有国际航班的官方入境口岸。1949年，机场跑道变成了如今最繁华的阿亚拉大道和Paseo de Roxas主干道，马卡蒂逐渐成为菲律宾的商业前沿和新地标，吸引了大批大型企业总部和跨国公司入驻。
作为菲律宾最早开发的金融中心，马卡蒂还是全球摩天大楼密度最高的城市之一。全菲第二到第五高的大楼也都位于这个区域，其中就包括马卡蒂第一高、菲律宾第二高的大厦，280米的特朗普大厦(Trump Tower)。是的！就是你想到的那个特朗普。
如今，经过六十年的开发，马卡蒂的城市功能已经十分成熟便利，日间人流高达470万人，房地产市场拥有强劲支撑的买盘。全区62,000家企业总部，沿阿亚拉金融大道向外延伸，由菲律宾著名的房地产开发商阿亚拉(Ayala)牵头开发，越靠近阿亚拉金融大道，房价越高。
在过去的五年中，作为菲律宾建成时间最长的中央商务区之一，马卡蒂的增长依旧是显著的，不仅体现在商业方面，还包括为超过50万人口投资的住宅项目。
由于大量企业仍集中在马卡蒂及周边地区，尤其是外包和网络游戏行业，这里的住宅物业需求仍非常强劲。
目前，马卡蒂核心地带的平均租金仍是马尼拉大都会里价格最高的。中档公寓的月租价格为每平米1000-1500比索，高档公寓的月租金约为每平方米1500比索以上。跟全世界首都精华区一样，马卡蒂可开发的素地已非常稀少。
「小新加坡」博尼法西奥
建成至今仅有21年的博尼法西奥全球城(Bonifacio Global City)，简称BGC，拥有全菲最高的大厦，318米高的Federal Land Tower。
上世纪九十年代，曾作为前美军基地麦金利堡(William McKinley)的博尼法西奥堡被交还给菲律宾政府向民用生产进行转型。
2003年，阿亚拉地产和Evergreen控股与菲律宾基地转化发展署(BCDA)达成了具有里程碑意义的合作伙伴关系，共同开发博尼法西奥全球城，成了今天世界级的商业和住宅中心。
和马卡蒂相比，BGC是一个相对年轻的中央商务区。因为与马卡蒂非常近，BGC最初的成功也可以归功于其良好的地理位置。而如今，这里已发展成为自成一体的中央商务区，并成功吸引了大批跨国公司在此设立办事处，其中就包括Globe电信、汤森路透(Thomson Reuters)、菲律宾宝洁、通用电气(菲律宾)等等。
此外，菲律宾证交所也已搬迁至此，甚至菲律宾参议院也已投票通过在该区域兴建参议院大楼，还有多国的使领馆也都在此区域安家落户。
BGC的主要优势还在于，其作为商业中心的同时也是一个精心策划和发展的城市中心。该地区至少有九所的国际学校的分校区、以及全菲最好的圣路加(St. Luke’s)医院，高端住宅公寓等，因此也吸引了大批外籍家庭、及公司高管的迁入。
事实上，在2017年马尼拉大都会建成的3000多套公寓单位项目中，16％是建在BGC。而BGC的公寓楼之所以成为炙手可热的投资热点，还受益于其不受单一行业影响的租住稳定性。
目前，这里的新楼盘已是一房难求，由于新房有限，租住率及租金也是连连看涨。
「亚洲拉斯维加斯」马尼拉湾区
十几年前的湾区(Bay Area)还只是一片填海荒地，野草长到一人多高。随着当年亚洲最大的商业体，亚洲商城(Mall Of Asia)的建成，这里的人气逐渐增加，但闲置多年的空地皮仍然比比皆是。
几年前，菲律宾政府决定开放合资网络游戏产业，湾区终于迎来了属于自己的“春天”，一夜之间，荒地华丽变身，成为炙手可热的黄金商业宝地。
根据高力国际的数据显示，马尼拉湾区的开垦土地价值在过去五年的时间里，平均每年以30％的速度增长，现在每平方米已达到20万到25万比索。
由于距离马尼拉国际机场很近，又有著名的地标建筑亚洲商城、国际级的体育场馆Arena、以及四座国际级的娱乐度假村酒店人气加持，马尼拉湾区也摇身成为近两年华人投资者最为追捧的菲律宾房产投资热区。
湾区最初的办公大楼之一、 A级12层2万7千5百平方米租赁面积的BPO办公大楼，更是成功的将很多外包流程公司吸引到此。除此之外，这里还是马尼拉地区向外交通枢纽的集散地，拥有新落成的奢侈品免税店，以及大量网络游戏公司在此安家落户，无疑都大幅提升了周边住宅的租赁价格。
作为马尼拉湾区最大的房地产开发商SMDC(SM开发公司)到2019年底，在此区域开发的住宅单位总计将超一万八千个，包括Sea Residences、Shore Residences、Coast Residences等。
由于马尼拉湾区目前人口密度相对较低，并拥有大量正在开发的新房出售，使其成为未来居民和投资者的投资和居住首选。
「老牌CBD」奥迪加斯
奥迪加斯(Ortigas)地区占地4033公顷。从地理位置上看，和马卡蒂、BGC正好是狭长三角型上的三个顶点，牢牢锁住了吕宋岛的核心商务圈。
这里在上世纪20年代被小弗朗西斯科·奥迪加斯(Francisco Ortigas Jr)领导的Ortigas＆Co.收购。如今建有不少于七个世界级的商场，也被称为“菲律宾购物之都”的一部分。
位于奥迪加斯中心的桑托斯大道是1986年人民力量革命的发起地。这场菲律宾历史上非暴力的政治运动使菲律宾重新回归民主化。因此，这里也被视为是菲律宾人追求民主自由的象征。
今天的奥迪加斯中心由三座城市组成，商业中心则是位于帕西格(Pasig)，曼达卢永(Mandaluyong)和奎松市(Quezon)的交汇处。这里也是很多本地和国际公司的所在地，包括亚洲开发银行、生力集团、快乐蜂餐饮公司和Meralco电力公司等的办公地都在这里。
今年，奥迪加斯中心还有130万平米的新商业写字楼已经在建设之中。作为IT和流程外包公司的聚集地，这里的地区人口已经超过70万，土地价值连年看涨。
「菲律宾的小纽约」克拉克
如果说，马卡蒂和BGC都是军事基地转化为民用的典范，那么下一个蕴藏着巨大潜力的热点投资地非克拉克(Clark)莫属。
城市格局宛若美国郊区的克拉克，在地理位置上跨越安吉利斯市、邦板牙省和塔拉克省，距离首都马尼拉仅两小时车程。1991年收归菲律宾政府管理后，空军基地摇身变为克拉克自由港区和经济特区。
作为杜特尔特政府75项“大建特建”的旗舰项目之一、以及未来的新行政中心，无论从城市格局、地理位置、以及未来发展等各方面考量，正在建设中的克拉克都有着无比巨大的投资潜力。
