菲律宾马尼拉的房产总价低、首付条款优惠、租金回报率高，是中国人海外资产配置的一个可以考虑的选择。
除了房子本身的基本面以外，汇率风险是海外房产投资的重大风险，尤其是已经有土耳其、阿根廷这样汇率暴跌的先例，对于海外资产的价值产生重大不利影响。
一、马尼拉楼市本身的基本面
投资机构整体上都比较看好马尼拉楼市。
近年来，马尼拉的房产空置率低于8%，而除了极低的空置率，马尼拉的房屋租赁需求也在不断上涨。在过去的几年内，菲律宾国内市场对于高端房产的租赁需求也达到了7%~9%的增幅，并根据业内人士推测，随着菲律宾经济的不断发展，这种需求还会不断上涨。
几年前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告披露，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。
二、房贷利率
实际上菲律宾央行（BSP)在5月和6月2次加息，将基准利率（overnight borrowing）提升到了3.5%，已经不是上面提到的3%，随着菲律宾通胀的加剧，以及下文会分析到的，为了缩小和美元之间的利差，我觉得菲律宾央行会进一步加息。根据8月份有朋友去马尼拉实地考察的情况，实际执行的房贷最长为10年，利率在9%左右。
2018年8月菲律宾通胀率已经达到6.40%的高位，相应的中国是2.10%，可以比较一下感性体会一下他们的通货膨胀水平。
三、经济基本面
1、菲律宾经济主要部门
菲律宾经济的组成以农业及工业为主，特别著重于食品加工、纺织成衣以及电子、汽车组件等。
大部分的工业集中于马尼拉大都会区的市郊，此外，宿务大都会区近来也成为吸引外国及本地投资的另一个地点。菲律宾的矿业仍有很大的潜力，菲国拥有大量储备的铬铁矿、镍及铜。近来在帕拉湾外岛发现的天然气也加入了菲律宾丰富的地热、水力及煤炭等能源储备。
菲律宾三大产业占比：
农业约占10%，工业占30%，服务业占60%。
相比之下，中国分别是8%，40%，52%。
是因为中国的工业化程度更高。
2、菲律宾经济增长驱动力
在中国我们说消费、投资、出口是三驾马车，驱动经济增长。
而菲律宾常年是净进口国，因此拉动经济增长的是消费和投资，所以他们欢迎大家去炒房，因为国民储蓄率低，资本稀缺，需要外来资金来建设。
驱动力中消费占到80%左右，投资占到20%-30%，其余是净进口，净进口相当于拉动了外国的产出。
因此菲律宾经济增长主要依靠国内消费，受外部需求影响不大。
反而其投资受热钱影响比较大，之后还会讲到热钱的问题。
3、菲律宾出口结构及贸易伙伴
菲律宾主要出口品包括半导体、电子产品、运输设备、成衣、铜制品、石油制品、椰子油及水果。主要贸易伙伴为美国、日本、中国、新加坡、南韩、荷兰、香港、德国、中华民国及泰国。
主要贸易伙伴国经济基本面良好，增长稳健。目前全球经济仍在复苏，因此贸易伙伴不会拖菲律宾经济增长的后腿，关键看菲律宾自己，因为历史上它搞砸过挺多次。
菲律宾和中国的GDP增速对比
可以看到菲律宾好几次把自己搞成负增长或接近负增长，增速的区间也一直小于中国，而中国仅在政治因素导致的极端年份才会负增长。
以上还是以两国本币计量的，算上2国货币对于美元的汇率变化后，历史上中国的增长更稳健，而菲律宾因为汇率对美元一路下行，因此实际增长要差的多。
4、菲律宾人口结构
上面分析到了，其经济增长取决于内生消费。内生消费的长期驱动力是人口结构和城市化，即年轻人在城市定居。
从菲律宾2010年最后一次人口普查结果看，菲人口年龄结构呈金字塔形。在总人口中，65岁以上老人仅占4.3%，约400万人；劳动适龄人口（指15至65岁）占62.3%。菲人口年龄中位数仅为23岁，是一个非常年轻的国家。人口红利远远没有被发掘。
相比之下中国年龄中位数是35-37岁，区别体会一下，就明白它有多年轻，菲律宾经济增长的基础是挺好的。
5、菲律宾近年来经济增长
近年来菲律宾经济持续增长，2016年GDP增速达到6.9%，2017年6.7%，成为了亚太地区增幅最高的国家，势头令人咋舌。亚行认为菲律宾经济2017年和2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。
亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2017年和2018年经济增长预期分别调高至6.5％和6.7％。2017年6月世界银行发布的《全球经济展望》预测，由于菲政府扩张性财政政策和快速增长的公共和私人投资，同时强劲的汇款、信贷增长和低通胀支持了私人消费，共同推动了菲律宾整体的经济发展。
数据也较为支撑这一点，刚刚已经分析过，菲律宾是净进口国，依靠消费和投资来拉动经济。
其中投资的增速更高，拉动作用更强，投资就包括上面提到的“政府推进基础设施建设”
一方面来说，菲律宾政府的财政赤字率自2014年开始稳步增长，恰好与其2013年以来的增长提速同步。IMF预测其赤字率未来几年还会维持较高水平以应对经济增长。赤字率提升与推进基础设施建设是有内在关联的。
另一方面，菲律宾政府本轮经济增长并不依赖于外债，其外债占GDP比率和外债偿债负担占GDP比率随着经济增长均不升反降，从外债的角度来讲是健康的。增长不依赖于债务，就有持续性。
未来经济预测情况如下：
显示国际机构对于菲律宾经济增长比对于中国经济增长乐观。
这里我们只能相信世界银行和IMF，自己并没有预测能力，如果他们错了就是所谓的系统性风险。
5、马尼拉大都会（Metro Manila)产业结构
国家首都区是菲律宾的工商业中心；2013年国内生产总值占全国的37.2%，全国1/3的银行总部设于此，存款占全国的2/3。此外也有全国最高的各国人均国内生产总值列表 (国际汇率)。截至2012年就业率达到89.6%。
根据布鲁金斯学会，马尼拉大都会2014年的工业产出如下：
贸易与观光：31.4%，
商业/财经：28.6%，
本地/非市场：15.6%，
制造业：12.5%，
交通：4.9%，
建筑：4%，
设施：2.8%，
商品：0.3%，
马尼拉是一个以服务业为主的大都会。
6、总结
因为产业结构和人口结构，以及本轮增长的模式，对于菲律宾中期的经济增长呈乐观态度。
经济基本面看好，马尼拉房产以菲律宾比索计量的收益就有了基础。
四、菲律宾比索汇率
1、菲律宾外汇管理制度
1992年开始,菲律宾进行外汇管理制度改革。主要内容是:解除外汇管制,实行浮动汇率；
菲律宾实行浮动汇率制度，实际上，主要是采取紧盯以美元为主的一揽子货币，和人民币基本上是一回事。
人民币的汇率政策表述：
自2005年7月21日起,中国开始实行以市场供求为基储参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
另一种是类似香港的联系汇率制度，汇率保持和美元比值一定。
2、菲律宾比索汇率历史走势：
汇率主要取决于经济增长及国际收支情况。
目前美元兑菲律宾的汇率已经接近历史高位，菲律宾汇率在2013年以来经济增长一直走强的情况下，汇率还走弱的原因，在于国际收支情况不利。
（1）整体国际收支情况
国际收支情况分为经常项目、资本项目和金融项目。
2005-2007年为国际收支情况改善区间，2013-2017年为国际收支情况恶化区间。
分别可以对应比索对于美元走强和走弱。
下面分项目讨论并预计未来的整体国际收支走势。
（2）经常项目
经常项目包括：
货物和服务，可以基本等价为贸易。
初次收入，主要是雇员报酬，投资收益。
二次收入，主要是个人汇款，在菲律宾就是大家常说的菲佣汇款补贴家用。
可以看到经常项目中，菲律宾的货物和服务常年是逆差，而个人向境内汇款对于国际收支特别重要。
1）货物和服务
这里直接用贸易差额代替。
随着经济增长，菲律宾贸易逆差进一步扩大。
2018年6月21日，菲律宾财政部长Carlos Dominguez说，疲软的菲律宾比索对经济有利，贸易逆差的扩大和通货膨胀的加快是经济强劲增长的迹象。
“贸易逆差是我们经济走强的一个标志，因为我们不是在进口柏金包或奢侈品，而是在进口工厂设备和基础设施原料，”Carlos Dominguez 周四表示。“我们不把贸易逆差看成是我们肩上的负担，而是把它看成一个机会。通货膨胀也是经济增长和走向强劲的标志。”
从监管意图上来看，贸易逆差情况短期不会有改善的迹象，因为没有意图。
长期和菲律宾产业结构有关，很难改善，菲律宾在过去的20年间，有18年都是贸易逆差的，过去的10年全部都是贸易逆差。因此投资期内肯定是贸易逆差。
2）二次收入
预测不了，只能预测稳步增长，如果贸易逆差太大，二次收入就不足以抵消贸易逆差的影响，把经常项目变成顺差。
3）经常项目总结及预测
根据上文的分析，菲律宾经常项目在中期内大概率会一直保持逆差。
IMF也支持这个观点，根据国际货币基金组织（IMF）对于菲律宾经常项目差额的预测，菲律宾至2023年全部是逆差且不断扩大，历史上IMF的预测往往还比实际情况要好一些。
（3）金融项目
主要有以下类别：
非储备性质的金融账户主要是境外投到境内的股权和债权投资，就是所谓的“热钱”。
菲律宾对于热钱相对比较友好，不像中国有严格的管制，热钱可以流入和流出。
流入和流出受回报率的驱使，回报率主要受经济增速（菲律宾本位币比索的回报率）和利率政策2方面的影响。
经济增速已经进行了分析，未来是看好的，经济增速好热钱就倾向于流向或者待在菲律宾。
利率政策方面，主要是菲律宾基准利率相对于美国基准利率的利差，利差缩小，热钱就会回流美国，进一步对于汇率形成压力。
历史基准利率对比
菲律宾比索和美元之间的利差，在2016年之后持续收窄，使得热钱流出菲律宾。2018年6月以来菲律宾已经选择加息来应对通胀和热钱流出的压力，因此进一步加速流出的可能性降低。目前利差仍于历史上相对比较窄的期间，随着美国后续的加息，菲律宾面临进一步加息的压力。
金融项目总结和预测
随着美国持续加息，大概率热钱会选择流出菲律宾，对于投资期内金融项目的国际收支情况并不看好。
3、菲律宾汇率的判断
我觉得未来3年内，因为经常项目和金融项目导致的国际收支情况变差，菲律宾比索对于美元没有汇率走强的逻辑，反而应该走弱，也就是相对于美元贬值。
现价是53.6840（2018年9月7日），如果贬10%，就是59.048，超过之前56.00+的历史极值，最近的极值出现在2002-2003年，当时经济增长比目前弱很多，但是国际收支情况稍好。
BMI Research 这个结果跟我相左，我大胆地猜一下呢就是他们给了加息一个强预期，这个我评价不了。我是按照我框架分析的，可能他们掌握的信息更多吧。他们的这个结果，汇率要recover 5% 左右。
对于汇率来说，我建议大家在做菲律宾投资收益预测的时候，把收益预测中的最大的汇兑损失放到比索贬值10%，来看下是不是有安全边际。
对于美元贬值10%是什么感觉呢，也就是人民币过去3年对美元贬值就是10%左右，而菲律宾比索过去3年对美元贬值了约20%。
上面房贷基准利率段落提到的基准利率加息，和比索汇率贬值是互斥的，就是加息很猛的话，汇率就不会贬值10%那么多。所以如果在收益预测里，利率加到很高、同时汇率再跌10%，仍有安全边际，那实际上亏损的风险就比较小了。
五、评估菲律宾汇率是否会出现类似土耳其里拉汇率暴贬的情况
1、经济增长情况及预期
菲律宾的过去增长表现不如中国，预期比中国好。
土耳其的过去和预期都不如中国，那更不如菲律宾了。
2、通货膨胀情况
通货膨胀对于汇率的影响比较复杂了。土耳其和菲律宾都是输入型通货膨胀，即本身是净进口国，本币汇率价格下跌，使得进口价格相对本币价格上升引发通胀。汇率是一方面是通货膨胀的原因。
另一方面，因为土耳其的经济增长预期不如菲律宾，而通货膨胀率又远高于菲律宾，使得土耳其没办法大幅度加息来缓解通货膨胀，加息是稳定汇率的必要条件之一。
那就不难理解了，菲律宾加息保汇率的空间，比土耳其更大。
3、外债情况
负债率：外债余额/GDP。
偿债率：中长期外债还本付息与短期外债付息额之和/货物与服务贸易出口收入。
债务率：外债余额/货物与服务贸易出口收入。
菲律宾的外债水平要远低于土耳其，当然比中国还是差一点。
汇率水平短期内由货币的相对供求关系决定，负债率高，短期内外债的集中偿付会导致本币汇率相对于外币下跌。
4、外汇储备
我们用外汇储备和GDP的比值来衡量外汇储备水平。
外储的绝对额肯定是土耳其大，因为土耳其是更大的经济体，但是从外汇储备和GDP比值的相对情况来看，菲律宾要健康得多，水平和我国接近。
5、经常项目差额占GDP水平
上面曾经分析过经常项目差额和汇率的正相关关系。
以下是IMF对于经常项目差额占GDP比例的预计。
同样可以发现菲律宾相对比土耳其要健康得多。
6、贸易差额占GDP水平
菲律宾经常项目中包括菲佣汇款回国内的金额，不考虑这部分的话，就差不多是贸易差额，表示进出口贸易情况。
这点来看，菲律宾和土耳其就半斤八两。
7、赤字率水平
从赤字率水平来看，根据IMF预测，菲律宾也要优于土耳其。
8、总结
在我们比较的7个项目中，有6个菲律宾都优于土耳其，其中通胀水平、外债情况、外汇储备这些影响汇率的重要因素，优于土耳其得很明显。我认为发生像土耳其这样的汇率急跌的概率相对较低。
最容易发生的这类汇率暴跌的，是外债水平高+逆差水平高的经济体，菲律宾目前是外债水平低+逆差水平高，就相对还好。
六、马尼拉房产投资建议
综合以上情况，菲律宾经济基本面情况良好，具体到房产投资，警惕房价加息和汇率贬值。
