大概是一年前开始关注海外房产，最先关注的是日本，日本旅游过几次，印象不错，日本的距离，生活环境，饮食习惯与我们更接近，且日本的治安较好，政治经济也总体稳定，从上海直飞大阪也只需要两个小时左右，有事周末双休过去一次也行，机票成本和时间成本均较低，不需要倒时差，还能顺便带点便宜东西回来。
此外日本房价不论从收入房价比，租售比，还是单价上来看，都没有泡沫，年租金收益很容易达到房价的5%或更高，且还可以用2.7%左右的利率申请到房贷。日本投资的缺点是房价基本没有升值空间，且伴随房龄增长，房价还有一定的贬值。 所以投资日本，风险很小，有稳定的租金回报，但不能指望有大的超预期的回报，比如像国内近年来这么大的房价涨幅。
由于之前没有海外买房经验，开始主要考虑的是保值、低风险、分散一部分资产到海外，并没有把高回报作为主要出发点，日本情况基本满足我的需要，所以在一番挑选后，我在大阪贷款买了一套带租约的小公寓，目前的租金还每月贷款还有些盈余，没有持续投入资金的压力，打算先这样靠租金还贷款，等贷款还清后，还可以把这套离难波、道顿倔很近的小房子作为家人或者自己赴日度假的居所。
对于日本买房的经历，整体还是非常顺心的，过程基本都由司法书士代办，安全，省心，就是花点小费用，如果大家也有以低风险稳定回报的预期，可以关注下日本，此外由于日本人口逐年减少，建议大家看房时优先选择大城市地段较好的房源，尽量避免买房龄较老的老房，特别是那些30年以上房龄的老房。
老房因为房价低，所以名义租金回报比新房高，有时甚至会达到10%以上，但老房相对而言不像新房那么好租出去，所以可能面临空房的窘境，且老房修缮费成本高，后续出手也不容易。日本房产和中国房产市场个人觉得最大的一点差异就是，日本同地段新房老房差价远远大于中国同地段新老房的差价，也可以说日本人对房龄很敏感，相对来说也较中国人更不喜欢老房。
在日本有了购房经验后，胆子大了一些，开始关注回报和风险均相对日本高一些的国家，秉承怕麻烦，怕坐长途飞机，倒时差的一贯原则，主要把目光放在了东南亚地区，前后去过泰国、柬埔寨、越南、菲律宾四个国家，并逐渐把目光聚集到了菲律宾上。
我的个人看法是泰国曼谷及越南胡志明、河内房价已相对较高，市中心的平米单价甚至超过4万人民币一平，一是感觉房价偏高，更重要的是也拿不出那么多钱，故直接放弃，而对于剩下的菲律宾和柬埔寨来说，房价都还不算高。
但相对而言菲律宾更有优势一点，具体菲律宾的优势网上有很多文章已有介绍，例如经济增速较快，人口红利，首都房产紧缺，过去五年房价年年上涨，租售比在亚洲排名靠前，可以达到6%-8%，大多数人信奉天主教待人热情，属于一带一路国家，中菲关系回暖等等。
这些文章中介绍的有利点都不错，但对我个人来说觉得最方便的还是菲律宾是英语国家，在当地旅游，买房过程中用英语和当地人交流畅通无阻，购房合同，办各类事务均使用英语，看的懂，心里踏实，顺便还可以练练英文。
此外菲律宾还有退休移民签证，未来退休后在菲律宾养老也是一个可以考虑的选项，毕竟当地气候不错，消费相对比国内要低，另外当地有全世界知名的菲佣资源，请一个住家菲佣的月工资甚至低于人民币2千元。
同样，在有众多有利因素的同时，菲律宾也存在一些问题和风险，个人觉得主要风险有：
1.当地房价虽说从数字上看不高，但也远超当地人的平均收入或者中位数收入水平，未来持续涨价特别是高速涨价的趋势有一定的不确定性；
2.中菲仍有南海领土争端，未来关系在现任总统离任后存在反复的可能；
当然，任何事务都有两面性，均有好有坏，就看个人的判断和取舍，对我来说，我个人还是感觉好多地方占大头，风险为小头，毕竟是房产，只要菲律宾，马尼拉人口不断增长，有巨大的刚需需求，同时供给不足的大环境没有变化，中长期看房产升值和出租需求增长的大方向应该不会变。
下面再谈谈我马尼拉的看房，买房经历及收获：
1. 购房地点，由于菲律宾也属于经济欠发达国家，且大多数外国人对菲律宾各地的发展情况及未来潜力并不熟悉，故最妥当也是最靠谱的选择肯定是首都马尼拉地区，毕竟大多数国家的首都均聚集全国的资源、人力、财力，发展机会最多，人口流入也相对较快，据说马尼拉在2030年人口将超过3000万人，至于在马尼拉地区具体选择什么位置，就是仁者见仁，智者见智了，综合我看到的情况，目前比较受推崇的是MOA大湾区，传统热点CBD Makati, 新城BGC，次CBD Ortigas 。
个人认为在大方向选定在马尼拉后，具体选哪个位置没有绝对的对错，毕竟好地段或者未来有明确利好地区的房价高，而目前周边配套、环境较差的地方房价则低，一分钱一分货，好地段的优势也已在高价格中体现，性价比没有明显的差异。
在看房中很多销售及中介给到我的建议是买成型的区域，例如Makati和BGC，不要选市区中的非核心区。特别是周边有贫民区的房产。这点总体上说并没有问题，但我个人感觉市区非核心区的房产也并不是没有价值，不能选，原因有三点 ：
一、比如说我最后选择的位于Pasay的房产，离Makati 1.5公里，离滨海大道1公里，离MOA3公里，可以说从位置上看并不差，也属于市中心范畴，但由于周边有很多贫民区，价格只有1万5千人民币一平，大概是Makati一半左右，马尼拉湾区的三分之一左右，菲律宾不富有的人很多，即使交通状况不好，2-3公里的路可能要很长的通勤时间，但考虑到房价差一倍以上，相信还是会有不少人考虑到便宜，愿意路上多花时间而省钱去买这样的房子；
二、拿上海近年来的房产趋势看，不论是以前较远的郊区，还是原来市区内相对较差的棚户区区域，经过这些年的交通及环境改善，由于原来的房价绝对数低，房价涨幅比例甚至高于原来的核心区域，同时越来越多的人由于市区房价太贵，也开始接受住在较远的郊区，花一小时以上的时间通勤。
三、由于房价较低，租售比完全可以达到一个比较高的水平，且由于人口增长，刚需存在，大多数人口较穷，未来价格较低的市区非核心区域二手房及租房，应该会有更大的需求，这点应该类似于国内的北漂，菲律宾外来各省来首都的人，应该也会数量庞大，且大多数人会优先选择租金便宜的非核心区房源来蜗居。
2.购房渠道，第一次去菲律宾投资，人生地不熟，而且印象中菲律宾属于比较穷的地方，估计不像发达国家那样制度完善，所以选择一条自认为最稳妥的道路，即买新房，而且直接找开发商买，我是采取在开发商官网发邮件给开发商的形式，找到了一位由开发商指派给我的他们公司内部的销售人员，一位菲律宾小伙。
在整个带看和交易的过程中，都还算顺利，给我留下的印象是没有很浓的销售味，主要是我问他问题，他来回答，并没有像国内中介一样拼命推销房源怎么怎么好，问他关于租金回报等方面的信息，他给出的预计租金也很实在，并没有报给我虚高的数字来诱导我买房，这是比较好的地方，不足的地方是估计当地人比较懒散，办事效率低，付款后要发票和收据反复催促了很多次，拖了很长时间。而且听他的口气这样的速度在菲律宾很正常。
当然，和任何地方一样，房产中介在菲律宾也很发达，大多数的国外买家，应该都是找的中介来完成的交易，考虑到当地人能说英语，官方语言也是英语，所以能看懂英语的朋友们选择面就相对广一些，当地大大小小的中介，房产销售公司，房产网站，开发商官网等等，都可以作为可选择的渠道，而且可以多浏览一下当地的销售广告，货比三家，做最优选择。
对于不会看英语的朋友来说，则只能选择由已购房的朋友带路或者找当地的华人中介，由于近年来华人在当地购买不动产的比例越来越大，华人或者中国人过去专做这行的人也越来越多，如果能找到一个诚信有经验的华人中介来协助整个流程，也是不错的选择。
3. 房款支付和银行账户问题
海外支付和银行开户不像国内那么方便，对人不在当地，在当地没有工作、收入和身份的投资者来说更是如此。提醒想在菲买房的人在下定金签合同前，一定要问清楚中介怎么付钱，付钱的渠道是否安全，中间需要支付的成本（转账手续费）高不高，以及操作是否方便，千万不要脑子一热觉得房子便宜就下定，万一后面付房款有问题，不安全或者成本高，会头疼不已，而且如果违约不按约定进度完成付款义务，还有前期房款被没收的风险。
