马尼拉湾区位于帕赛市（Pasay），曾经由菲律宾第14任总统阿罗约女士在任内规划开发，发展娱度假村与商业吸引游客为初衷，取名Entertainment City。
目前湾区最核心的区域是填海而建，是围绕MOA（Mall of asia亚洲最大的商场）的一块卫星图上这片方形的场地，这里除了这座最大的商场之外，还有三大综合度假村，菲律宾文化中心The Cultural Center of the Philippines，CCP、星城市游乐场Star City，马尼拉湾看日落最好的海岸等等。
目前该个区域也是投资者们最有争议的区域，其最大的原因就是“填海”。
一部分人认为湾区潜力无限，因为过去五百公顷的填海就带来了马尼拉湾天翻复地的变化，创造了三十万人的就业，并创造了全马尼拉最高的租售比，全马尼拉市最大的二手楼花更名交易量，公寓涨幅最高的地区和空置率最低的地区……
而持相反意见者认为，现在的马尼拉湾还在大兴土建，到处都是空地，虽然公寓回报率全马尼拉市最高，但是一眼望过去一马平川，供需关系发生变化后会影响投资收益，未来还有上千公顷的填海，势必更会发生影响……还有的认为，这里的商业并不成熟，目前只是顶级消费行业发展迅猛，对这个区域的发展并不看好……
今天就这个问题，在各个方面谈一谈自己的拙见。
历史：在1990年代初的时候，这个近300公顷的填海权被赋予了两个公司。北边的140公顷给了一家叫ASERRCO的公司，而南边的148公顷给了一家叫EDCC的公司。之后漫长的岁月中，ASERRCO和EDCC都没有能力填海。
最终EDCC最终将148公顷的填海权转让给了一家叫Manila Goldcoast Development的公司，后来又介入两家公司（SM Prime Holding和Pasay Harbor City consortium）。
『区位交通方面』
帕赛的位置，与北部的老马尼拉市接壤，南部与Parañaque接壤，东北与马卡蒂和BGC的达义接壤，距离马尼拉大都会最火热几大CBD全部相连。西部挨着马尼拉最有潜力和价值的景点马尼拉湾，机场就位于帕赛，可以说帕赛占据了更重要的位置。
机场在帕赛南部的原因，所以帕赛的建筑都会限高，尤其是MOA这一片填海区域，商业楼都普遍只有十五层左右。交通方面，由于以MOA为中心的马尼拉湾是填海造城，所以道路都很宽，比马尼拉南北向重要大道C5和Edsa大道都要宽，所以限高+路宽的既视感让人感觉很空旷的感觉，实际这里的写字楼每栋都有接近一万人的数量。
道路的规划实际上弥补了马尼拉最头疼的问题——交通堵塞，因为土地私有，拆迁改造难度很大，所以造成今天马尼拉的交通问题。
填海区道路规划都设计了足够的车道和人行道，MOA附近的跨接天桥也都可以更好的疏散人流。所以说在交通方面，湾区在城市基础设施建设方面打了一个非常好的基础，这是现在菲律宾最核心CBD——马卡蒂所不具备的。
『城市配套』
亚洲最大的商场MOA坐落于此，相信来菲律宾马尼拉旅游的应该都会来MOA购物。除了商场外，帕赛市拥有诸多顶级消费场所吸引全球诸多游客前来消费，带动当地的经济发展，填海区坐落着世界级酒店，游乐园，豪华度假村。
目前，在建与运营当中的大小办公楼约有20来座，共有五个综合度假村正分阶段建设与运营。
大多数印象流的眼里，马尼拉湾确实是层高很矮+大片空置地很多，但是对开发商来说，绝对不会把土地都建造成住宅。
不同开发商有不同的开发策略，通过打造其他区域稀缺的配套产品是达到溢价的必要手段。
SMDC这么大的开发商，在Mall of asia附近的发展策略也绝对不会只是指望着一个亚洲最大商场就来圈地盖住宅卖钱。
在菲律宾开发土地的程序可能跟中国不一样，但是在任何地方都会要以区域规划为先，即便没有总的帕赛市的城市规划与设计，开发商拿了土地之前也至少会自己做一轮总体规划，确定用地属性，开发策略之后，控制性详细规划是肯定要做的，任何规划到落地都会有数据的分析和支撑来确定每块用地控制性数据，这是卖楼定价的依据。
所以说一个区域的发展如何，不要指望着中介凭着现场跑得多这种印象去给你说未来这了那了的，他踩盘踩得再多他也是一个房地产行业中最尾端的角色，接触的面儿太窄如何来定义整个区域，甚至整个城市未来的发展走向。要知道开发商销售告诉他的那一套说辞，还得是跟做开发和设计那里要的。
所以拒绝做印象流，我们就MOA这片区域为例，从用地属性来看。
以MOA和环球之眼为中心，看一下有多少住宅，右下角shell旁边还有新盘sail和shore3，也即是这一整个区域的公寓。
所以并不是很多中介说的这里未来公寓会很多，至少十年内这个片区是饱和的，只有这些公寓量，而因为靠近机场的原因，公寓的高度也就是十几层，2栋或者3栋才有马卡蒂一栋的量。
我们再看一下办公楼，除了挨着环球之眼东侧的一排SM公司的办公大楼，这里规划有五栋E-com中心，目前这里只有2栋交付使用，每栋楼的人员接近一万。
在马尼拉湾写字楼里的白领，一部分是从事BPO行业的和IT行业的，这也是湾区为什么租金水平这么高的原因，而且BPO公司宿舍都是几十套几十套的拿，通常都是压2付12的交租金。去过Shore residences，大厅前落客区下车的都是中国人，楼下的超市都是中文名，一度怀疑自己到了中国。
刚才提到的Shore residences，这里的一套24㎡的Studio租金是4万5比索，北边的Breeze residences去年十月份我亲自接触了一个房东告诉我租金2万比索，现在已经到了3万5的月租金。
按照现在交付使用的公寓租售比来看，回报率均在10%以上，这一切归功于这里公寓少，办公大楼人多和BPO行业需求量大的因素。
试想这里的写字楼全部盖好，员工翻2倍，租金水平能涨到多少？？
今明两年是几栋公寓交付的时候，这时候正是捡漏的时候，因为大批炒房客当年零首付拿下的房源不一定都付得起尾款，所以会在交楼之前抛售，肯定会有着急低价出手的。这时候正是最好的时候。错过了这个时期，2020年后这片区域3年内没有新公寓交付。
如果买新开盘的Sail residences，和即将交付的二手楼花，差不多价格是1.8倍的价格。
目前这个湾区，SMDC的楼盘炒的最热，得益于它的付款条件，和去年底之前便宜的更名手续费，所以湾区的SMDC的楼盘二手交易量非常大。位于MOA南侧顶级度假区，也属于填海的区域，这里还有一些其他开发商的楼盘可以考虑接盘，租金水平同样非常可观。
『未来发展』
提起位于迪拜的世界最大人工岛棕榈岛，大家可能都熟悉。碧海蓝天下，气势恢宏的填海工程令人惊叹。如今，在菲律宾首都马尼拉湾，这一概念或将重现。目前填海计划继续扩大，马尼拉市政府已与开发商在切磋规划，在未来形成“珍珠城”。
这座城的面积不但超过一座“上海迪斯尼”，而且概念将更加复杂， 建成之后将是东南亚最大的智慧城市，马尼拉的天际线也将随之刷新。
就目前而言，今年会沿着9.2公里长的马尼拉湾海岸线继续填海，形成726公顷的填海区。
未来，填海工程还会继续扩大，目标为——珍珠城，一个自给自足的智能社区。这座城市集合商场，医院，大学，教育机构，体育场，综合度假村，10-20%为城市公共开放空间，最核心的内环将设有一个中央公园和高尔夫球场；最外圈是一个10公里的滨海长廊，360度看海。
这是马尼拉市长埃斯特拉达（Joseph Estrada）批准的若干项目之一。该项目将由菲当地公司UAA建明集团发展公司（UAA Kinming Group Development Corp）领导的财团提供资金，并由中国、中国香港、东南亚、欧洲和其他地区的全球合作伙伴共同投资开发。
这一发展已经得到了菲律宾前总统、现任马尼拉市长埃斯特拉达“全心全意”的认可。杜特尔特在去年10月对北京进行国事访问期间启动了一系列双边会谈，似乎已经促成了该项目。
“新马尼拉湾国际社区”为马尼拉市政府与菲律宾UAA建明集团的合作项目，由香港的何设计建筑设计事务所 (hpa) 负责建筑规划、项目管理并担任第一期项目的建筑师。新马尼拉湾位处马尼拉核心地带，占地407公顷，落成后将成为集合高级办公楼、展览场馆、多样化住宅群的国际性地标项目，并提供涵盖娱乐、休闲、旅游、教育与运动等的一站式配套服务。
hpa本着智慧绿色城市的设计理念，透过智慧节能网络、水道及轻轨交通、融合太阳能与潮汐能的可持续设计等软硬体配套，在整个社区的层面上实现能源在生产、储存、运输、消耗过程中的生态平衡，以达致减碳正效益 (carbon positive) 的长远目标。
新马尼拉湾是中国与菲律宾在“一带一路”倡议下的合作项目之一。2017年2月，马尼拉市政府、菲律宾填海署及UAA建明集团参与了新马尼拉湾填海土地开发项目合作签字仪式。3月，项目首席设计师、hpa副董事总经理何力治以及多位有意投资该项目的内地与香港发展商前往马尼拉出席启动填海庆祝宴会，马尼拉市长埃斯特拉达在会上表示，菲律宾总统杜特尔特大力支持有关项目，期望可为马尼拉市开拓更多空间，以容纳未来发展机遇，包括创造数以千计的就业机会，增加城市税收以改善公共服务，长远带动菲律宾的经济发展。
新马尼拉湾项目预计在二十年内分七个阶段完成，其中为期三年的初期填海工程将于2017年8月展开，而第一期的工程项目将于2019年初公布。何力治表示，由于马尼拉缺乏大型公共设施及国际级商务用地，马尼拉市政府与当地相关单位皆希望项目可引入国外专业经验及技术，除加快工程进度、确保项目建设与管理达致最新国际标准外，亦可作日后发展绿色城市的参考。
谈及香港建筑设计公司承接国际大型项目的优胜之处，何力治指出在香港土地供应有限的情况下，香港设计师擅于以布局设计为项目带来高附加值，并灵活配合道路、铁路等基建及周边设施配套，创造出高效而人性化的社区环境。加上香港建筑设计界多年来不断寻求突破，不少项目皆取得国际绿色建筑认证，在绿色设计、管理可持续发展项目方面的专业知识与经验，在亚洲地区可谓首屈一指。
何力治说，随着“一带一路”倡议逐步落实，大量中国及其他国际企业与投资者将更积极参与菲律宾等沿线各国的基建及房地产发展，香港公司凭借其国际网络以及服务内地及国际客户的丰富经验，在文化和沟通上享有优势，将可进一步发挥“联系人”与“促进者”的角色。
hpa曾参与不少香港、中国内地、东南亚、印度、韩国、中东等地的大型规划、公共建设、商业及住宅项目，具备丰富的建筑规划与项目管理经验，包括港铁九龙站、香港浸会大学新校舍、中央人民政府驻港连络办公室大楼、河北省邯郸市北湖新区、印度邻近新德里市镇发展等。凭借其设计、规划、管理绿色建筑及智能城市的认知与经验，hpa将提升新马尼拉湾项目至国际建筑标准，展现出香港建筑师灵活与高效土地规划的优势。
这就是马尼拉湾未来的蓝图。各国开发商在马尼拉湾斥巨资开发这一填海区域，准备投入这么多钱，未来这一带一定是最重要的发展地区，将会是菲律宾最繁华的地带，就算需要二十年的时间，也是值得等的。
综上所述，我认为湾区还是值得投资的。
一、空置土地并不是完全用来做公寓开发，周边的商业办公配套也会有所提升，所以以后的供需比例不会变化太大；
二、优越的地理位置，近机场，重要白领所在地和重要政府部门的规划，再加上填海计划进行的如火如荼，未来这里还依旧是投入资金最大的区域；
三、是交通基础设施建设的底子打得好，完全没有马尼拉拥堵的情况发生，是其他几个CBD所不具备的；而且这一区域从人行道路，绿地慢行系统都做了规划，包括轻轨也在未来规划有从南向北（E CITY2——MANILA STATION）的路线。
这一切最该担心的就是效率和时间问题……
