一脚天堂，一脚地狱。这个是现在很多公众号文章对于菲律宾马尼拉的概括形容，抛开这种认知的影响，不谈地理区位，也不论人文历史，只从房产的角度去刨析看待这个城市，以下是我们的一些所见所感，杠精牛角尖如有不适请绕路。
我们住在makati中心的一个酒店，而且这里是第一代CBD的选址，所以最先从这里开始了解马尼拉。从图上可以看出，makati是位于马尼拉的几何汇集点，北接曼达卢永和Ortigas，东临BGC，南靠机场，西面Passy。地理位置上的优势也决定了作为第一代CBD的必然性。
在makati以Ayala三角地公园为中心，我们以2公里为半径的圆形区域，步行所致汇集了花旗汇丰，国家银行，BDO，Metro，Chinabank等各大银行总部；证劵交易中心，部分跨国集团如Intel，Microsoft等分设公司，金融地位无可取代。还有一个不得不提的购物中心Greenbelt，一共5期，与自然的绿化植物花园融为一体，汇集了高中低各种品牌，主路上有天桥连接，算是去makati必打卡的一个特色景点。
整个makati的土地供应量非常稀缺，新盘可选择性少且位置都偏外围，蛋黄位置基本都被Ayala（当地最大开发商）牢牢掌控，而且据说Ayala在100多年前就已经屯下整个makati的核心地块，完美由拼爹过渡到拼祖宗的时代。项目方面我们去看了酒店旁边由Century地产打造的一个综合体Century City，包括了residence，mall和office。
看了其中一个由Versace家族参与设计的高端公寓MILANO二手房源，刚进去项目大厅的时候确实很吸睛、令人寻味，包括一楼的公用会议室，都是全套的Versace的家具。进去公寓房间体验了一下，感觉还算不错，有一点特别的就是公寓阳台那里的窗子很大，采光很棒视野很好，这点也是那位新加坡业主一直跟我们强调他这套高端公寓的特殊性，报价900多万披索，人民币4万不到点，握手再见。
还有一个在银行附近，MegaWorld（美嘉地产）的VION TOWER项目，售楼处的小伙子很热情，但是看到样板间之后，我们的热情直接被浇灭，更长更窄的户型让我们觉得是住在楼梯过道，27平的studio做成方正点的一卧不好么？零首付的噱头也被搬出来反复咀嚼营销，针对首付比例还可以给出不同折扣优惠，2.5万人民币的单价，5年后交房，撤了。
第二站是BGC（bonifacio global city），这个从2000年发展至今，可以媲美新加坡的CBD新贵，不论是从城市规划，绿化覆盖，道路交通，配套治安等都是整个菲律宾的标榜。高楼大厦鳞次栉比，这个高不仅仅是高度，更是高端定位，在BGC很难看到低破旧，因为这里囊括了菲律宾各项最好，最好的医院、学校、酒店、写字楼以及500强企业总部和各国使馆等。
我们看了一个距离BGC地标凯悦天地不太远的Ayala二线楼盘，现房总价85万人民币，每月租金在30000比索上下（约人民币3800元），还不错。接着又去了high street和Ayala总部逛了下，路过一个叫Mermaid的二手盘也还不错，但具体的价格忘记了。高端的像Ayala打造的SERANDRA社区，单价也都达到四万多五万人民币。
因为马上要到下午4点了，我们得赶紧回去酒店，不然一直到晚上八点你都只能呆在出租车上刷朋友圈了。这个时间想去哪里去不了，想做什么做不了，只能呆在酒店睡觉，我们称之为路堵觉。
从BGC回makati的路上，途径着名Ayala大道（看到这是不是想问怎么这个Ayala总是被提到，没错，Ayala在菲律宾就是这么牛X，整个makati和大半个BGC的核心地皮都在他手里，业务遍及制造，汽车，金融，信息，酒店等等，几乎无孔不入，它的项目就是菲律宾的金字招牌）。
这条联通两大核心CBD的大马路，云集了马尼拉大部分的豪宅以及私人别墅，途径一个别墅区的时候，我们觉得这里环境很棒，闹中取静而且植物满地，每一幢别墅也都各有特点，一打听要六七千万人民币，很惊讶，但更多惊讶的是菲律宾的贫富差距之大，普通民众工资每月1000多人民币，高级白领1000多美金，土豪住的房子要1000多万美金，原来小菲的阶层划分都是要以十倍甚至万倍来划分，恰恰这些月薪只有一两千人民币的阶层占了马尼拉50%多的人口，让他们买房投资接盘，还是多想想如何让自己一夜暴富吧。最后快到makati的时候还路过了一个SMDC的项目AIR，靠近RCBC大楼，租赁市场不错，可以考虑研究。
隔天又安排了曼达卢永和ortigas，据说是马尼拉第三个CBD，有在修通往BGC的大桥和规划中的地铁，大桥确实在修了，而且是我们五星红旗帮忙修建的，这片区域还是和makati跟BGC相差甚远，没什么规模成型的CBD集中片区，所以只看了一个Ayala的二线盘，目前在售的是二期，68个月以后交房，首付10%，开始月供大概七千多人民币，后面逐步增加。没有小户型，一房都要56平，格局方正合理，但是面积感觉缩水至少10%，周边一公里多有一个成熟的商业社区。
随后马不停蹄去了Passy，也就是着名的MOA亚洲商场和三大综合度假村所在的区域。这里我们着重花费了大半天的时间来考察。首先转了一圈亚洲商场，规模不小，但绝对称不上小菲口中的亚洲最大，因为附近中国人不少，所以可以零星看到一些支付宝微信的标志。
这个区域算得上是SMDC的大本营和根据地了，储备了大量的地皮，所以在这个地方有太多他们的楼盘，包括热销热租的shore123期，Shell，Breeze等公寓项目。
我们在商场里就看到了一个SMDC的售楼处，销售的就是shore3期，不得不说，这个项目的户型设计还不错，总价同样不低，算下来人民币3万多一平了。
出去之后兜了一圈马尼拉湾，海水不见蓝，味道很奇怪。过去度假村的路上还了解了两个现房sea和shell，之前五六十万的一套，租金也都可以达到30000-32000比索，租售比还是很可观，但是要当地网站去找去淘，而且随着这一片区域的体量越来越大，建成项目越来越多，租金势必会受到一些影响。
最后一天轻松下，去了西班牙王城区，圣奥古斯丁和圣地亚哥古堡，奥古斯丁古堡确实保存了较完整的西班牙风和天主教的一些历史，碰巧还遇到了两组新人结婚，其中一组就是当地华人，估计有些实力。
在西班牙王城区的时候因为历史感受的有点忘我，回程到底还是赶上了堵车，不过也正是因为堵车，grab司机带我们走窄巷穿小路，顺便领略了马尼拉的贫民窟。实地感受过还是异常震撼，可能只有一条大马路之隔，对面就是雄伟耸立的高楼大厦，这一面就是铁皮围盖的简陋住所，尤其马尼拉大部分处在地震带上，一旦地震来袭，我不知道能存留下来的房子有几所，坐在车里看到沿街的这些民众谈笑风生，笑容洋溢，再对比CBD那些焦虑的白领，也许地狱未必难过，天堂未必快乐。
最后总结下个人从房产角度看马尼拉的一些拙见：经济上马尼拉主要依托BPO外包产业，菲律宾这个国家年轻人的人口红利和英语基础是整个东南亚最好的。
想靠旅游业带动房产难度不小，毕竟一年200万旅客的基数太少，而且大多数都是去到阿尼洛，薄荷岛，宿务这些地方潜水，马尼拉只是转机路过，更别提在马尼拉养老自住了。
还是那句话，能赚钱的项目是有，但是要脸贴屏幕似的去淘去找，吃租顺便堵个未来，掂量一下自己的口袋，觉得能做还是可以搞一波。也许有人觉得我太过黑化菲律宾，有失偏颇的看待某些事情和问题，但这些就是我的真实所感，希望对你们有益，避开一些雷区和深坑，找到真正适合投资的项目。
