“当各国央行有志一同不再印钱，全球财富的增量即将消失，只剩存量转移。而先知先觉的投资人，也正把资产从大泡沫市场，转移到较健康的资本市场”
『拚多多』急于在美IPO上市，本文并不是想探讨『拚多多』为何急于在美IPO？而是从此现象（大陆独角兽纷纷赴美IPO，如小米，美团等），尝试用另一个角度观察菲律宾房产的投资价值。
增量消失 存量转移
『拼多多』2015年9月成立，年度成交额过千亿，只用了短短3年的时间，一举打破了马云淘宝的5年记录，而刘强东的京东达到这个成绩用了整整10年。主打大陆三四线城市的消费升级，是『拚多多』成为电商黑马的原因。但『拚多多』也知道，不能一直依赖流量红利，在大陆人口红利不在的情况下，消费者没有增量，而只剩存量转移的时候，就必须思考未来如何跟淘宝，京东抗衡，『拼多多』认为整个平台需要转型，而转型最需要的，不就是资本吗？
全球比赛 看谁杠杆去的快
『去杠杆，强监管』大陆这些独角兽级公司在大陆国内已很难融资，赴美IPO圈钱成为唯一的路，但从小米IPO融资和估值缩水一半可知，资本市场看待融资及估值只会越来越来严格，而『去杠杆』已是全球一致的目标，只是看谁去得快？去的深？美国升息脚步加快，赶紧回收在外的美元，欧洲央行ECB也表态将不再印钞，连一向态度最宽松（或者说被美国老大控制）的日本银行，在上周也明显表示，意图减缓印钞购债的规模。
菲律宾房产是否有泡沫？
讲这么多，到底跟菲律宾房产有何关联？从各国去杠杆态度可知，全球资产泡沫已到各政府必须严格正视的关头。当你的投资是暴露在大泡沫的市场，未来的情势只会更加严峻。
谈泡沫 真的还太早
为何菲律宾房产的『泡沫化』较不明显？我从以下几点分析：
1.大量热钱还未关注：菲律宾房产真正吸引海外投资人是在2014-2015开始，相较于其他东南亚国家较慢。而真正受到大陆投资人关注，则是在2016年底新总统上任后才开始。
2.外国人限购：菲国政府限制外国人仅能购买全项目40%的比例，假设项目规划100套单位，外国人只能购买40套，其余60套需卖给本地人。对比泰国的49%，柬埔寨的无上限，菲律宾管制较严。
3.付款方式：菲律宾部分开发商（一般是优质品牌开发商）提供的付款方式是，全款五年免息分期付款（60个月要支付完全款）。等于五年后交房时，房子是没有贷款的，杠杆几乎是〇。
4.产业升级：菲律宾主要产业为服务业，特别是首都马尼拉，已成为全球BPO外包中心。BPO产业有一大特点，平均一家BPO公司需要至少200人的规模才有可能营运。在马尼拉员工规模上千的BPO公司不在少数，为房产提供了相当大的『刚需』。（目前在马卡蒂登记的BPO公司有1200家）
5.市场秩序：菲律宾房产的供应有56%来自前三大开发商（Ayala Land, SMDC, Megaworld）,他們對於市场价格及供给几乎占了绝对的控制权，也就是说，当市场出现泡沫化风险时，市场上主要的『玩家』会把市场秩序控制好，避免失控，因为他们手上还握有大量的土地待开发。
当然，菲律宾仍有开发商提供20-30%首付，70-80%的银行贷款，提高投资人的杠杆率。但如果你是相对保守的投资人，选择避开这些高杠杆的项目及地区即可。如果你特别看好菲律宾房产未来，控制好资金风险，承担一点杠杆，选择马尼拉的项目较佳。
