澳大利亚政府正在对悉尼进行一场强劲基础设施建设投入，大大推动了城市密度的增加，一个城市的竞争力很大程度上都体现在其对全球富豪的吸引力，悉尼也已经成为全球超级富豪最重要的投资目的地之一。
一、投资悉尼的十个理由
1、澳大利亚金融中心
悉尼是澳大利亚的金融商业服务中心，吸引了来自全球各地的许多专业人士。根据智囊机构编制的全球金融中心指数，悉尼在2018年的全球金融中心指数中排名第九。悉尼也是澳大利亚储备银行(RBA) 、澳大利亚审慎监管管理局 (APRA) 和澳大利亚证券交易所 (ASX) 的总部所在地。
2、强劲的经济增长前景
新南威尔士州的经济在过去的三年中增长一直非常强劲，根据新南威尔士州国家预算的预测，未来三年的增长前景仍然高于趋势。由于家庭消费、住宅建设和公共投资的增加，新南威尔士州在过去三年中成为澳大利亚经济增长最快的州。各类建设活动和扩大的健康卫生服务已创造了超过50万个新的就业机会。
3、政府大举投资
新南威尔士州政府承诺在未来四年内在医疗、教育和交通基础设施项目上投入870亿澳元，以减轻居民生活成本压力。主要交通基建项目包括新西悉尼城际地铁、新帕拉马塔轻轨、西北城际地铁,、新悉尼西部海港隧道、悉尼至卧龙岗之间的地下F6高速公路第一阶段，以及西悉尼机场附近的公路升级。
4、国际访客人数攀升
根据 OAG时刻表分析仪的报告，2012至2017年间，悉尼机场的国际出发运载量增加了23.4%。过去两年，卡塔尔航空公司在其航线网络地图上增加了悉尼，并签署了六条通往中国的新航线，以结束旅客数量限制。2017年，悉尼到中国双向航线的前三名目的地城市是上海、广州和北京。自2012年以来，澳大利亚旅游业协会录得到悉尼的国际游客每年增长7.6%。
5、国际教育行业持续发展
根据政府教育和培训部的数据，在截至2018年6月的一年里，新南威尔士州教育机构注册的国际学生人数增长了11.8%。高等教育设施增长3.7%，国际学龄儿童增长16.8%。SSVF也使学生和监护人在申请澳大利亚学生签证的过程中更容易操作。
6、高度宜居性
2018年，《经济学人》周刊杂志的最新年度全球宜居城市排行榜显示，悉尼的排名大获改善，从去年的第11位一跃升至今年的第5位。悉尼在医疗、教育和基础设施方面都取得了满分100分。悉尼在亚太地区城市排名中名次更是高居第3名。
7、崛起的人口增长
自 2011年以来，悉尼的人口增长轨迹每年都在继续走高。据统计数据显示，2017年悉尼人口增长速度达到2%，相当于全年在悉尼居住的人口增加了101,600人至总人口数达到510万人。据澳大利亚统计局预计，到2036年之前，悉尼人口都将以每年1.5% 的速度增长。
8、新房开建量下降，人口增长将继续推高住房需求
目前，悉尼的建筑开工量已经放缓。这意味着此前增加的住房存量将被吸收。按照目前的人口增长率，新南威尔士州政府预计到2036年将需要新增725,000 套住房。
9、高净值人群持续涌入
悉尼高净值个人(HNWI)的总财富继续增长。根据《新世界财富》的数据，2017年，悉尼的高收入人群净流入超过1000人，占澳大利亚每年新增10000名高收入人群的十分之一以上。顾名思义，这是净资产100万澳元的人，且不包括他们的主要居所。澳大利亚连续第三年保持高净值人群净流入排名第一的位置。
10、国际范围内热门置业地点
根据莱坊发布的数据：随着高净值人士数量的持续涌入，截至2018年9月的一年里，悉尼高端房产价格继续以4.0%的速率强势增长。所谓高端房产，就是整个房产市场价值前5%的房产。另一个需要考虑的因素是全球房产性价比：2018年9月，100万美元可以在悉尼购买51平米的豪宅、而在摩纳哥100万美元只能购买16平米、在香港只能购买22平米、伦敦29平米、纽约30平米。
二、悉尼高端住宅市场分析
悉尼是一个占尽天时地利的城市，特别其房价对那些怀有购买一块属于自己的四分之一英亩土地的“伟大澳洲梦”的人们来说，依旧是可负担的。但在人们的生活节奏越来越快的情况下，越来越多的人们开始选择低维护需求的复合住宅或公寓。
在悉尼，独栋屋依然是最为主要的住宅类型，占所有住房类型总数的57%，这个比例小于全澳73%的平均水平。其原因在于，悉尼座落着较多的高密度公寓住宅。半独立且包括后院的住宅在总数中占14%，高于12.7%的全澳平均水平。与此同时，有28%的比例是公寓住宅，这个比例大大高于13%的全澳平均水平。
在悉尼，大多数居民都是购买并永久持有房产。根据人口普查数据，悉尼的私有资产有29%是被无贷款持有，33%是在有贷款的情况下持有，34%是以租赁的前提入驻。
悉尼高端地产市场是指房产价值占据最贵5%的当地房产市场。这类房产通常坐落在悉尼海港、著名私校周围。景观及教育资源正在成为一种昂贵的商品，为不动产赋予了强大的溢价功能。景观的溢价效应在城市核心的公寓豪宅身上表现的尤为明显。就算是澳大利亚经济实力最为雄厚的开发商也无法轻言放弃。
三、悉尼房产购买指南
购买住宅房产的流程可以有很大的不同，但最常见的步骤可总结为：（仅供参考，细节还需向法务人员咨询）：
财务尽责审核
在购买住宅物业之前，就应对物业及周边地区进行尽责调研，以确保可以通过合理的预算规划达到预期购买价格需求。近年来，物业买家从金融机构寻求贷款已经变得更加具有挑战性。大多数银行只批准贷款给已经准备好20%首付的买家。与此同时，各家银行在当今市场情况下，对物业的估价很可能与买家购买价格出现较大出入。
法律服务
强烈建议在购买房产时聘请律师等法务人员，并与法务人员在整个房产交易的过程中保持合作，并确保在签署合同之前，将合同递交给律师进行查看。
购买已建成的房产
搜索符合自身要求的房产（综合考虑房产位置、交通、教育资源等），及时了解房产的质量、大小及房龄，并进一步了解可能会影响销售谈判的各种要素。购买形式包括私下谈判或者在公开拍卖中出价两种。
购买期房（Off The Plan）
普通情况下，购买期房意味着承诺购买尚未建成的房产，其价格通常低于已建成房产。在房产成交之前，需要买家提前支付房产价格的10%，剩余部分将在房产交付时再付清。期房还可以为买家提供由新房产折旧引发的税费优惠等。
购买房产的一般费用包括：
印花税、律师费（1000-3000澳元不等）、土地转让费、按揭贷款申请费。
四，外国投资者购买悉尼物业法律法规概要
非澳大利亚永久居民 （外国投资者）
需在购买物业之前获得外国投资审查委员会(FIRB)的批准。
必须购买新房（增加住房存量的新房），包括正在建设中的住宅和将在未来24个月开发的空地。
非永久居民被禁止购买已建成住宅作为投资房产，除非已建成住宅被重新开发为多户住宅，能够增加住宅存量。另外，在开发期间，房子必须空置。
外国买家可以购买期房，如果买家未能顺利交房，期房会再恢复到新住宅属性。一个未建成的公寓或者独栋房在从未交易过的情况下并不属于已建成住宅。
临时居民（临时签证持有人）
临时居民是指居住在澳洲且持有临时居留签证的人群，签证允许其留在澳大利亚超过12个月的连续时间（以签证为准，不以剩余时间为准）。临时居民还包括已经提交永久居民申请，目前持有过桥签证的人群。
临时居民在澳洲购置物业需要通知FIRB，可以购置的房产类型包括已建成住宅、从开发商处直接购买的新住宅、此前被占有时间不超过12个月的住宅以及未来24个月将会被开发的空置土地。但临时居民不能购买已建成住宅作为投资房产。
临时居民可以购置已建成住宅，但只能将其作为在澳的自住房。
作为海外投资者购买悉尼住宅物业
澳大利亚政府欢迎外国投资者进入澳大利亚房产市场。但海外投资者在投资澳大利亚住宅房产市场时被限制在新房的范畴，其目的在于通过海外投资者增加澳大利亚的住房存量，同时对当地经济活动提供支持。
在澳经营的海外公司
海外公司可以收购二手建筑为在澳员工提供住宿。
海外公司必须在建筑预期将空置六个月以上时出售物业。如果在偏远地区，海外公司可以在无法出售物业时，暂时将建筑出租。
公司是否能够购买某物业，取决于公司本身在澳的经营规模。
如果海外公司在澳主要资产都是房产物业，那么海外公司就不能满足收购二手建筑为员工提供住宿的资格。
海外投资移民（高净值个人）：重大投资移民(SIV)
澳大利亚是全球富人青睐的移民目的地，然而最近来澳签证政策一度收紧。重大投资者签证(SIV)为高净值人群提供了移民途径，而且投资还能为其带来盈利，对高净值人群十分合适。
由于资金份额大，涉及的投资种类多，重大投资者签证对于投资管理人的水平与资历有很高的要求，入门门槛高。投资人对重大投资者签证的要求与如何合理管理可能也存在很多疑问。重大投资者签证(SIV)的新合规投资框架于2015年7月1号开始实施，旨在吸引具备商业与企业经营技能的投资者，增强对澳大利亚创新型企业以及实体经济的投资。
然而在众多合规SIV基金中，极少有基金详细披露了具体的投资方向以及投资方法。而对重大投资者签证的投资人来说，保证本金的安全往往是第一要务。仅仅因为某些基金公司或者投资银行比较有名气就盲目购买他们产品其实是相当危险的。投资人需要充分了解基金‘投了什么’，换言之就是需要了解SIV投资的底层资产，才能真正做到保本增值。
澳大利亚政府出台了一系列政策举措，用以推动投资、创新，SIV签证为这些政策的组成部分。
投资周期
SIV投资人需向合规基金投资500万澳元，并至少持有4年时间。
SIV投资合规投资构成
2015年7月1日，政府推出规定，新的SIV投资者至少要投资500万澳元，注意，此500万投资将不再允许投资到政府债券中；至少有50万澳元，即总投资额的10%投资于符合资格的澳洲风险投资资本或增长型私募股权基金，专门用于支持创业企业和小型私营公司。澳政府将依据市场反馈，在未来两年内将这一标准提升至100万澳元；
至少150万澳币投资到专投澳交所小型上市公司创业板块新型公司股票的管理基金，至少150万澳元投资于符合资格的管理型基金或上市投资公司(List Investment Companies)，专门用于支持澳交所上市的新兴企业；
最高可投放300万澳元于管理型基金或上市投资公司，通过其进行‘组合性均衡投资’，符合资格的投资资产类别包括：其它澳交所上市公司、企业债券或票据、养老基金、和房产基金等；
限制投资到民用房地产，投资到管理型基金下的民用房地产的比例不能超过10%，将继续允许部分资金，通过管理型基金流入商业地产；
禁止直接投资到澳洲房地产。严禁从事房地产直接投资，如个人买房。
其它要求
投资产品必须由位于澳洲境内的澳大利亚金融服务(AFSL)持证机构提供。 基金管理公司必须与申请人及申请人配偶无关联。允许通过“组合基金”(Fund of Fund) 进行投资，但仅限投资于符合条件的管理基金。 对 VCPE 和 VCLP的投资，可高于最低规定数额，若有需要，最多可达全额（剩余资金投资额）。
海外投资移民（高净值个人）：高端投资移民（PIV）
高端投资者签证（PIV）的推出是为了吸引高净值投资者，为澳洲经济寻找新的增长点。申请人若在澳洲投资超过1500万澳元，就能在12个月后获得永居身份。
由于这一签证的等待时间仅需12个月，相比其他投资移民渠道，在时间上更加吸引人。相比重大投资者签证，高端投资者签证的投资范围也更加宽泛，投资者可直接投资于多种公司或金融产品。
投资者可通过管理基金进行投资，投资项目仅限以下范围：
澳洲上市公司发行的证券、债券和票据；
政府债券和票据；
澳洲私营企业；
澳洲境内房地产，住宅房产除外；
澳洲境内注册的人寿保险公司发行的递延年金；
经联邦或州政府核准的慈善捐款;
持有SIV或者PIV投资移民签证的海外投资者都可以在澳购置二手房产，但只能作为自住房产且不能作为签证要求投资总额的一部分。
外国投资者在澳买房需要支付的额外费用
所有外国投资者，包括临时居民和非居民都可以申请购买澳大利亚空置未来用于开发的住宅用地或者新建住宅。但非居民通常被禁止在澳大利亚购买此前已建成住房，而临时居民可以申请购买一个此前已建成住房作为自己在澳大利亚的首选居所，在该住房不再作为其在澳大利亚首选居所时，该房产需被出售。
外国投资者一旦确定购买，就必须向澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)提出申请。强烈建议外国投资者在购买前提早递交申请，以确保购买的合理性。另外，需注意每次申请仅针对一处房产。提交申请后，政府审查会开始进行，以确保该购买行为符合国家利益。
外国投资者购买房产申请的批准决定将会在30天内做出，一旦有需要更改的通过条款，则需要长达90天的时间。
外国投资者申请费
所有海外投资者需要在递交房产购买申请时缴纳申请费用。目前，海外投资者申请购买总价低于100万澳元时需要缴纳的费用为5600澳元。如果购买房产价格高于100万澳元，需要缴纳的费用就会依次递增。该笔费用并不为投资者意愿购买的房产交易提供任何保证，且一旦投资者违反法律法规即被严格处罚。
印花税附加税
海外业主印花附加税针对海外买家而设, 使维多利亚州、新南威尔士州及昆士兰州的房地产购买交易成本上涨。也就是说，海外买家在支付房产交易印花税的同时还要承担房价7%左右的印花税附加税，各州有所不同。
2017年7月1日起，新南威尔士州包括悉尼印花税附加税率为房价的8%。
五、在悉尼持有房产需缴纳的费用
在悉尼，与房产所有权相关的税费和需缴纳其他费用可能会因房产建筑本身而有所不同。
以下列出的都为一般费用，仅供参考：
土地税(Land Tax)的计税标准是土地价值，而不是物业销售价格，土地价格由土地局每年评估一次。
市政费用(Council Fee)是由物业所在地的地方政府，每年向业主收取的地区管理费用，每个地方政府都有不同的收费标准，具体金额需要在购房前向有关政府部门查询。
电力、水务、天然气等服务费用。
物业管理费用(Strata Fee)仅适用于公寓或屋苑模式的住宅。收费根据不同地区、是否有电梯、游泳池等公用设施等来衡量，差别非常大。
银行利息。
作为出租房产后的额外费用：
房东保险：一般建议房东购买房屋及家庭财产保险。如果房屋遭受洪水、飓风等自然灾害，可以获得保险公司的赔偿。
物业管理：如将出租管理托管给中介机构，则需要支付物业管理费用。
海外买家持有房产额外费用
海外买家房产空置税(Foreign-Owned Vacant Residential Property Levy)
澳大利亚自2018年开始正式实行房产空置税政策，并且澳大利亚联邦议会通过了针对海外购房者的房产空置税政策。
新政规定，海外购房者所拥有的澳大利亚本地住宅，如果一年内无人居住的时间超过6个月，且未对外出租的话，将被强制缴纳房屋空置税。其目的是为了进一步改善澳大利亚人租房困难和租金较高的问题，激励海外业主出租所持有房产，缓解当前楼市供应紧张。
房屋空置税为每年征收，也就是从交房后开始算起，每12个月都要对海外业主的房屋使用情况进行评估并征收空置税。
如何判定是否空置？
空置税中所提到的的六个月不需要是连续的。只要住宅在12个月周期内不被空置6个月以上，都不需缴纳空置税。
根据FIRB GN48政策解读，只要满足下列任一条件，就不算空置（在每12个月周期内）：
房屋出租超过6个月
自住超过6个月
亲属、朋友，或者其他人居住超过6个月（不需要签署租约）
尽管没有实际租客或他人居住，但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告，聘请租赁中介，并且以市场价格来确定租金额。
海外人士缺席土地附加税(Absentee Land Tax Surcharge)
在新南威尔士州拥有土地的业主，如果属于“缺席人士”，就要支付2%土地附加税。
所谓“缺席人士”，包括“缺席外国个人”、“缺席公司”、以及“缺席信托”。其中，缺席外国个人是指那些经常不在澳居住、并且于上一年的12月31日不在澳的外国公民；或在上一年中，有6个月以上的时间不在澳的外国公民。但是，澳大利亚的永久居民(PR)，或持有特别签证可以在澳居留的新西兰公民不是所谓缺席外国公民，不需要支付这项附加费。
六、在悉尼出售房产所产生的费用
一般费用包括：
法律服务费：包括律师准备合同的费用，其金额取决于房产物业的价值，并可能会因为当地政府规定而有所不同。通常情况下，该费用介于2000-4000澳元(+GST)之间。
房产经纪人费用：业主需支付佣金给房产经纪人，其金额通常介于房产价值2-3%之间。
营销成本：当选择经纪人代理出售房产四，需要预留一部分营销预算及物业开发参观准备费用。
资产增值税(CGT-Capital Gain Tax)：出售物业的时候，需要考虑资产增值税(Capital Gain Tax)，也就是CGT。增值税需要会计师计算，也就是说物业一旦升值，那么在出售当年，全部升值部分需要缴纳CGT。
海外业主资产增值税预交税：澳洲房产潜力巨大，吸引许多海外买家纷纷在澳洲做起房产生意。然而，数据显示有些海外买家买入房产，通过重建或者重新装修后出售的方式获得丰厚的利润后，却向澳洲税局隐瞒收入，并逃避缴纳所得税。于是，澳洲税局推出了对于海外居民的资产增值税预交税(Foreign resident capital gains withholding payments)，从而遏制海外人士买卖澳洲房产赚钱不交税的现象。
海外居民的资产增值税预交税的主要内容是，从2017年7月1日起，当一个海外居民（也就是所谓的非税务居民）出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币（合同价格）时，买家将被要求从售价中扣下12.5%的金额并将其支付给澳洲税局，该税金将作为卖家预交给澳洲税局的税金，在卖家做当年税务申报时由税局根据卖家应交税额来进行多退少补。
为了避免买方缴纳12.5%预缴税的义务， 卖方必须在交易成交之前或当日提供免预交税证书(Clearance Certificate)给买方，只有在卖方提供该证书的前提下，买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。
而作为与澳洲相关的资产交易的卖方，无论是否是海外居民，都需要向税局申请该证书。该证书的申请可以在卖方开始考虑出售其澳洲相关的资产的任何时间开始，但是必须注意的是该证书的有效期只有12个月，如果想要避免12.5%的预交税，在交易完成时该证书必须在有效期内。
举个例子，如果李先生准备在长期回国居住前，将其房产售出，房屋销售价格100万。张小姐有意购买李总的房产，与中介协商达成一致之后，在购买合同上面签字。由于新政，张小姐需要卖方李先生出具一份由税局发出的免预交税证书来证明李先生是否是税务居民。
因李先生即将回国长期居住，所以是非税务居民（即海外人士），因此张小姐需要在交割的时候，扣出房款的12.5%交给税局, 而不是将所有房款都付给卖家李先生。而李先生虽然人不在澳洲，但在这一个财年里面依旧需要向澳洲税局报税，以进行对房产增值税的多退少补
七、悉尼首次置业指南
澳大利亚和澳大利亚各州政府都为首次购房者提供支持。
首次购房退休金储蓄
2017年澳联邦财政预算案中引入的旨在减轻民众购房负担的 “首次购房退休金储蓄（FHSS）计划” ，那些充分利用该政策进行退休金供款的符合条件的首次置业者，既享受到对应的税务优惠，更可在2018年7月1日之后申请使用退休金账户资金以进行首次置业。
然而只有符合以下条件的居民可以享受此政策：
你能申请取出养老金账户中85%的优惠供款（税前）和全部非优惠供款（税后）。同时，在任一个财年内，可申请取出自愿供款的最高额度为1.5万澳元，而在所有财政年里，最高可申请总额为3万澳元的自愿供款。
此外，FHSS计划申请人需满足以下几点要求：
申请人必须年满18岁方可提出申请；
申请人在澳洲尚未拥有房产（或者税务专员已确认申请人面临法规认定的经济困难）；
此前从未申请要取出FHSS资金；
申请人将尽快居住或打算尽快居住在准备购买的首套房中；
在尽可能快速搬入目标房屋后的一年里，申请人打算在此居住至少6个月；
首次购房补贴
我们知道，为了照顾首次置业的人士，澳洲各个州都推出了针对首次置业者的优惠政策。而由于每个州具体情况不同，这些政策的优惠力度也都大相径庭。
在新州，购买新房价值不超过60万澳元，或者自建新房价值不超过75万澳元的，享受1万澳元首置补贴。
领取新南威尔士州首次置业补贴，需满足以下条件：
购买新房价值不超过60万澳元，或者自建新房价值不超过75万澳元，享受1万澳元首置补贴；
购房者年龄至少为18岁；
购房者中至少有一位是澳大利亚永久居民或者公民；
合同须在2017年7月1日之后签订；
购买者此前在澳大利亚新南威尔士州以外州领取过首次置业补贴；
购房者此前不曾拥有房产；
购房者需在新房交付后的12个月里住满至少6个月；
首次置业印花税减免
申请自住（房屋）印花税减免的主要要求如下：
置业者以个人名义购买置业者年龄满18周岁；置业者在交割过户手续完成之后的12 个月内必须搬进去自住；置业者入户之后的12个月内不可将房屋出售或出租；置业者必须是首次购买房屋，在世界上任何地方没有拥有过房产；置业者未曾申请过类似补贴。
另外，购买房产价值65万澳元以下可豁免印花税，在65万到80万之间可获得印花税优惠。
自住（空地）印花税减免
申请自住（空地）印花税减免的主要要求如下：
置业者是首次购买空地，世界上的任何地方没有拥有过任何房产； 置业者购买的空地价格少于35万澳元，可免除印花税；当土地价格在40万澳元以下、35澳元以上，可获得印花税优惠； 置业者年龄满18周岁；置业者承诺在空地上建筑自己的自住房； 置业者承诺只会在空地上建一套房子；购买时，空地上没有其他建筑物的存在；置业者未曾申请过类似补贴；置业者必须在空地交割完以后的2年内建好房屋并入住；置业者必须自住满一年，且一年内不可出售或出租。
八、悉尼房产租赁指南
在澳大利亚，各州的租赁法规都有所不同。通常情况下，租赁注意事项如下：
租赁协议
租赁协议是指一方将所拥有房产在指定时间托付给另一方，并签署一个定期支付租赁费用的合同。业主在收取租金的同时，也承担维修责任。在签订租赁协议之前，租户应给予物业托管费或者物业经理出具资产及信用证明。
租金
根据租赁协议规定，承租人同意定期支付租金给房东。支付流程大多会通过物业经理或中介进行，支付频率可以是每周、每两周或者每月。任何租金增长都需在租赁协议规定时间结束后讨论。
租赁时长
租赁时长并不是一成不变的，但标准情况下通常是6个月或者12个月。但该时长可以在租户及业主商讨后改变，一旦租约到期后，租户可以向业主申请新的租赁固定时长。
押金
租户通常需要在入住之前支付4周租金作为押金。在租赁协议到期终止后，如果房产本身没有发生任何人为损坏，并在合理的境况下，押金将全数退还给租客。
电费及服务费
通常，电费需要租户承担。但业主需要支付实际安装电、天然气、自来水等的初始设置费用。
检查和维修
在整个租赁合约期间，物业将定期接受业主或者物业经理的检查。业主会至少提前7天接到检查通知。物业的正常损耗维护费用须有业主承担。
家具
一般情况下，租赁物业不包括家具。
租赁终止
租约正常情况下需要等待租约规定时间结束时终止。但与此同时，业主及租户都可以要求结束租约。但需要满足提前一定天数及说明原因等条件。
