JLL是菲律宾领先的房地产咨询公司，刚刚发布了2019年第二季度的房地产市场报告。仲量联行与菲律宾欧洲商会（ECCP）合作，其中包括JLL菲律宾研究和咨询主管Janlo de los Reyes和菲律宾代表Eric Manuel，ARCH Capital Management担任发言人。
仲量联行的深入研究和专家分析涵盖了2019第二季度马尼拉，宿雾和达沃房地产交易市场， 2019年Calaba（甲米地，拉古纳，八打雁）工业物业市场。根据仲量联行的综合研究，菲律宾房地产业的状况仍然充满活力，并准备在接下来的几个月内吸引更多投资。
麦德龙马尼拉房地产市场概览（2Q19）
办公楼物业市场
供应
由于8幢办公楼的竣工，估计总库存量增加了156,100平方米，使2019年的总供应量增加到336,700平方米的办公空间。19Q 2的开发完成分布在马尼拉，Muntinlupa，Paranaque，Pasay，Quezon和Taguig等城市马尼拉大区的几个地方。其中最大的一个项目是位于Paranaque City的MWM Terminal Inc.的PITX Tower 4，占地19,200平方米。其次是双龙中心西区，面积为17,600平方米; 位于Filinvest Makati的100 West Building，面积为14,300平方米，SM City Fairview Tower 1面积为12,600平方米。
截至2019年2季度，从B级到A级开发的办公空间总供应量约为810万平方米办公空间，其中大部分位于达义市，其次是马卡蒂市，由现有的中央商务区 – Makati和Bonfiacio Global City（ BGC）。随着位于Taguig市的Mckinley Hill和Mckinley West的出现以及Chino Roces Avenue和其他乡镇的办公楼开发项目，办公楼开发项目的需求和集中度已经扩大到其边缘地区。
需求
由于开发完成后不断增加办公空间，马尼拉大都会的空置率保持在6％左右。Taguig City占据了大部分办公空间，因为最近的开发完成大部分都在BGC。排在第二位的是马卡蒂市，其次是奎松市。
离岸外包（O＆O）仍然是主要的需求驱动因素，在2019年第二季度占用了大约128,100平方米的办公空间。在整个上半年，O＆O公司吸收了约181,000平方米的办公空间。然而，马尼拉大都会的O＆O公司的办公空间逐渐缓慢，因为他们在各省扩大了更多，因为IT中心的PEZA批准有限，特别是在马尼拉大都会。
在2019年第二季度，只有两座建筑获得了PEZA认证，其中一座位于Taguig市，另一座位于Iloilo市。此外，政府颁布的2019年第18号行政命令规定禁止审查和批准位于马尼拉大都会的物业的PEZA申请，以便在各省建立更多的经济特区。
BPO仍然是整个上半年的第二大办公空间占用者，在马尼拉大都会区租赁了总面积达16万平方米的办公空间，并于2019年第二季度完成了约119,200平方米的办公空间交易。在上一季度，BPO租用了位于奎松市的整栋建筑，其总可租赁面积（GLA）为10,400平方米，并在帕拉纳克市内的两栋建筑中租赁了大量办公空间。
制药公司作为租赁办公场所的主要需求驱动因素令人意外，估计为45,100平方米，主要是因为他们在马尼拉大都会区扩建。上半年的第四个办公室空间占用者是灵活的工作空间经营者，在马尼拉大都会区租赁了14,400平方米的办公空间。
主要的外国和本地运营商仍然积极参与其扩张计划，并正在寻求增加CBD区域和二级商业中心的足迹。在2019年第二季度，WeWork在马卡蒂中央商务区的RCBC广场开设了第二个办公楼。
租金
马卡蒂市的租金收益最高，主要是因为马卡迪中央商务区内有Prime办公楼。马卡蒂中央商务区有限的办公楼供应，强劲的需求以及优质写字楼的存在推动了业主获得更高的租金。接下来将是Taguig City，因为BGC拥有强大的空间需求，拥有最新的建筑设施。另一方面，湾区网上游戏的强劲入住率进一步推高了租金。
与此同时，要求从2H19-2022E完成开发项目的租金接近现有开发项目的租金范围，由于更多的BGC甲级开发项目建设，Taguig City项目高端化。在美国的LEED（能源和环境设计领导）或菲律宾绿色建筑委员会的BERDE认证注册的建筑物已经影响了租金价值的增加，因为从长远来看，建筑物的质量技术和设备具有环境可持续性。
住宅房地产市场
供应
在2019年第二季度完成了2,000多个单元，主要来自马卡蒂市和达义市。如果没有施工延误，预计今年下半年将增加约35,500个单元，达到峰值。马卡蒂市和奎松市拥有现有和未来公寓供应的大部分。由于Bay City的投资增加，未来三年帕赛市的增长势头明显。SM Prime Holdings，Inc.持有现有和未来供应的大部分，因为它是各个城市的主要贡献者，尤其是Pasay City，其中超过90％的开发项目属于SMDC开发商。
需求
马尼拉大都会的平均空置率为2％，帕赛市和帕拉纳克市降低了BOI租户的费率，而员工和学生则推动马卡蒂市和奎松市的租赁活动。从马尼拉大都会看到了一个稳固的预售市场，从未来发展的高销售收入数据可以看出这一点。Paranaque City落后于其他地区，主要是因为位于该市郊区的开发项目中有大量可用单元。
另一个需求驱动因素来自租赁市场。中上层到豪华开发的租赁市场来自O＆O公司，跨国公司和大使馆的外籍员工的企业住房需求。
此外， 本地和外国高净值投资者继续推动中高端到豪华开发的销售市场，目的是出租单位或在资本增值时将其出售。 与此同时，构成初始家庭，年轻专业人员和升级者的个人构成了大多数中档开发项目的最终用户需求。
出租和出售价格
由外籍员工推动的强大租赁市场刺激了马卡蒂市和达义市的租金增长，另一方面，帕赛市和帕拉纳克市的租金受到BPO员工健康需求的影响。
就销售价格走势而言，马卡蒂市的现有和未来供应价格最高，而帕拉纳克市的价格持续上涨，由于对Bay City的浓厚兴趣，未来供应价格证明了这一点。
零售物业市场
供应
截至2019年第2季度的现有库存总量为650万平方米。奎松市以27％的市场份额领先所有市场，其次是马尼拉市和帕赛市，分别占13％和11％。预计供应量将增加673,500平方米（2019E-2022E），Paranaque City将占未来供应量的29％（阿亚拉购物中心湾区 – 192,000平方米）。
需求
平均空置率约为3.0％，Taguig City市场的入住率较高（约98％），而Pasig City的空置率最高（约为8-9％），这是由于The Podium的扩张。
餐饮品牌继续引领零售需求。进入二季度的一些新的外国食品和饮料（F＆B）品牌是BGC中央广场的Shake Shack，SM San Lazaro的Original Cake，S Maison的着名Amos，以及台湾的Promenade Food Court Greenhills的One Zo。
本季度扩大的餐饮品牌包括Tiger Sugar，Botejyu，J.Co，Soban，Todd English和Pho Hoa的Pound。
服装，服装，鞋子和箱包等快速时尚品牌在二季度也占据了零售市场的主导地位。已经扩张的知名品牌包括Parfois，Charles和Keith，Onesimus，Ever New，Terranova，Superga和Daniel Wellington。
几个护肤品牌，特别是韩国品牌在2019年第二季度开业。知名品牌包括The Saem，Face Shop和Innisfree。作为重新进入菲律宾市场的一部分，Innisfree在SM Megamall开设了第二家分店。
零售租金
平均租金范围为每平方米每月1,100至2,700菲律宾比索。
HOSPITALITY房地产市场
供应
其中一家酒店于2019年第二季度开业，为酒店提供额外的93间客房，特别是在马尼拉。2017年上半年增加了486间客房，由马尼拉市喜来登酒店和lucky chinatown酒店带来。预计2H19将为市场带来额外的4,800间客房，将库存增加至超过41,000间客房。重要酒店有多个Red Planet酒店，Aruga by Rockwell Phase 3，Dusit D2 the Fort，多个Seda开发项目，Novotel Manila，Hotel Okura和Park Inn North EDSA。
随着Paranaque，Makati，Quezon City和Taguig的库存量大幅增加，市场逐渐饱和。海湾地区（Pasay + Paranaque）和Makati占据了大部分酒店库存，未来供应仍然由三个城市主导。
需求及其驱动因素
Paranaque占据了最高的入住率，由BPO的强劲拉动和其在NAIA附近的位置补充，将入住率提高到90％以上。其他地区的入住率在70％至80％之间。
与此同时，Makati和BGC仍然是一个强大的商业/企业，以及MICE目的地。
在奎松市，需求主要来自当地公司和政府的MICE活动。
房屋价格
马尼拉市和蒙廷卢帕市以豪华房价格为基础，每间客房的价格最高。Taguig的房价从11,000开始，因为这个城市的酒店更加高档，而且它的特色在于BGC。
METRO CEBU房地产市场概览（上半年）
办公楼物业市场
供应
截至2019年第2季度的现有库存总量为110万平方米。宿务市以87％的市场份额领先所有市场，其次是Lapu-Lapu占7％，Mandaue占6％。预计供应量将增加301,000平方米（2019E-2022E），宿务市将转向未来库存的大部分。最大的可出租面积包括Ayala Land，Inc.的Central Bloc 2和Cebu Holdings，Inc.（42,600平方米）和Innoland Development Corporation的One Montage（42,000平方米）
需求
宿务的总空置率为6％，宿务市的入住率较高，而Mandaue City的空置率最高，为23％，原因是需求集中在宿务公园区。2019年第二季度共计36,500平方米，占宿务市最大份额的51％。
需求驱动因素是Lapu-Lapu市的BPO行业和宿务的ESL学校。宿务有大约150所ESL学校，学生来自韩国，日本，中国，越南和俄罗斯。
办公室租金
平均租金从每平方米每月PHP400-PHP1,100起。具体的例子是Mandaue市的J中心，租金为每平方米每月400菲律宾比索，以及宿务市的Calyx中心，每平方米每月租金为1,100菲律宾比索，用于设施齐全的办公空间。
住宅房地产市场
供应
另外新增585个单位，完成了32个Sanson – Buri，PrimaryHomes，Inc。的Brentwood和Landcaster Estate Ventures，Inc。的Reef Residences，使总单位达到24,500个。宿务市以63％的份额领先所有市场，其次是曼达维市，占28％。
预测供应量将增加20,220间客房（2019E-2022E），宿雾市场将转向未来库存的63％（12,647个单位）。到2019年底，将完成7,509个单位。
需求
租赁市场
在宿务市，市场是由在CBD工作的高薪员工推动的。这些员工通常来自邻近的宿务省。
在曼达维市，市场迎合了各种工业发展的员工。
在拉普拉普市，市场主要由租赁位于麦克坦市的开发商的游客推动。
出售市场
在宿务市，市场主要是投资者对终端用户的支配。这些投资者通常是本地和外国买家，他们计划在租赁市场进入他们的单位或等待资本增值并出售他们的房产。在曼达维市，典型的买家是本地和外国投资者，他们有一些升级者，他们从中层开发中购买。在拉普拉普市，附近的酒店和度假村，尤其是品牌开发项目，市场正在蔓延。
租金
平均租金为每平方米每月PHP 500至PHP 1,520。Mandaue City因商业活动增加而拥有最高的租金，因为它正成为POGO的一个有吸引力的地方。
出售价格
对于现有开发项目，平均售价从每平方米52,000菲律宾比索到316,000比索不等。宿务市的平均销售价格较高，而曼达维市的平均销售价格较低。对于未来的发展，平均销售价格从每平方米53,000菲律宾比索到177,000比索。
零售物业市场
供应
截至2019年第2季度的现有库存总量为170万平方米。宿务市以83％的份额领先所有市场，其次是曼达维市，占11％。预计供应量将增加63,000平方米（2019E-2022E），宿务市将大部分未来库存转为88％（阿亚拉购物中心 – 42,000平方米）。
拉普拉普市有3个即将开发的项目 – 城市时代广场，Gaisano Paseo Grande和麦克坦市中心，预计将于2019年底完工。这些开发项目正在利用宿务新码头的潜在集水区 – 麦克坦国际机场。Mandaue City没有即将到来的供应。
需求
Metro Cebu继续成为马尼拉大都会以外最大的零售中心。需求驱动因素是餐饮业 – 由韩国餐馆和游客主导。餐饮业员工采用的策略之一是与当地旅行社合作，引导游客前往他们的企业。
零售租金
平均租金范围为每平方米每月PHP 500至1,500。
HOSPITALITY房地产市场
供应
额外新增300间客房，由罗宾逊土地公司完成杜斯特塔尼度假村麦克坦宿务度假村，使总房间达到16,703。宿务市场以55％的份额领先所有市场，其次是拉普拉普市，占30％。
预计供应将增加5,074间客房（2019E-2022E），拉普拉普市市场将大部分未来库存转为59％（3,000间客房）。2,080间客房将于2019年底完工。
需求
宿务的稳定入住率为75％。Lapu-Lapu City由于该市机场的存在及其附近的海滩而占据77％的强劲入住率。需求驱动因素是MICE市场以及本地和外国游客。2010年有5.5万名外国和国内游客访问宿务，高于2017年接待的490万游客（来自DOT 7区的数据）。中米沙鄢群岛2018年的旅游业收入为442亿比索。
房屋价格
宿雾市的平均房价从PHP890到PHP47,500，Mandaue City的PHP940到PHP 60,000，拉普拉普市的平均房价从PHP900到PHP134,000。Lapu-Lapu市内高档酒店度假村如Crimson，Movenpick和其他人在拉普拉普市的出现使得高级房价更加昂贵。
达沃市房地产市场概览（上半年）
办公楼物业市场
供应
总供应量为220,000平方米。除了达沃金融中心外，所有A / PEZA认可的办公场所都有充分的注意事项，该中心仅在2018年底完工。预计未来两年共有来自7个办公楼项目的87,000平方米。
开发商的份额分布在开发商之间，Plaza de Luisa Development Corporation以15％的办公室库存领先市场。
需求
主要需求驱动因素是O＆O公司。由于宣布和延长戒严令，2017年和2018年初注意到采取放缓的情况。然而，来自O＆O行业的公司在2018年第四季度占据了大部分可用供应。
PEZA认可的项目已经完全占用。
灵活的工作空间值得注意，雷格斯在2018年在达沃市设有两个办事处和Skynora。达沃金融中心起步缓慢，但在6个月的运营中已达到50％左右。预计会有强劲的写字楼市场需求。
在达沃市大量技术工人劳动力支持下，预计O＆O扩张将成为推动其发展的主要动力。由于目前的PEZA库存占空位0％，因此对PEZA认可的办公楼的需求非常高。即将到来的供应量仍然很低，是开发商利用的好机会。
住宅房地产市场
供应
总供应量为6,900套，但预计到2022年将增加至21,300套，这主要得益于现有住宅项目的不断扩大以及达沃市新开发商入驻。目前的市场领导者是Ayala集团和Filinvest Land Inc.未来单位市场份额的领导者是SMDC，其大规模的Lane Residences开发项目共计3,700个单位。紧随其后的是Filinvest Land Inc.，该公司已经拥有多个项目，而Cebu Landmasters Inc.正在进军三个乡镇开发项目。
需求
主要需求驱动因素是本地富裕人士，OF Workers也在购买。开发项目主要是多层塔楼中层公寓，高层公寓倾向于JP Laurel和Poblacion区。住宅供应大幅增加（6,900个单位至21,000个单位）。主要驱动因素仍然是富裕人士，OF工人作为二级市场。Condos主要用于投资目的，有可能将公寓改造成condotels / BnBs与强大的酒店业。
零售物业市场
供应
总库存目前为865,000平方米建筑面积，由SM Prime占主导地位，占31％，DSG Sons占22％。Cebu Landmasters Inc.预计将引入两个零售商场作为他们在Matina宣布的乡镇的一部分。Vista购物中心希望进入Maa市场，远离城市，拥有35,000平方米的建筑面积。由于该地区已经有SM，Ayala和DSG Sons的强势存在，因此市中心和JP Laurel地区的发展正在逐步发展。LTS Malls Inc.即将在JP Laurel aAvenue开展重建项目。
需求
主要需求驱动因素是来自当地品牌和定位商的扩张，现有业务在达沃市。零售开发分支在达沃市的城市之外。由于上述区域的高饱和度，开发商正在JP Laurel和市区（Poblacion）之外开始零售项目。预计将考虑零售业发展的投资者在Bajada，Matina，Maa和Buhangin等周边地区具有潜力。
HOSPITALITY房地产市场
供应
在2017年上半年，两个酒店开发项目增加了250间客房。在总供应量中，只有1,097间客房为四星级，其余为三星级及以下。预计供应量将达到6,000到2022年，来自三星级和四星级酒店。预计未来两年将有大量供应，预计2019年将有747个单位完工，原因是2018年预计酒店竣工量将减少，2020年将达到663个单位，预计将完成519个房间的101酒店。宿务Landmasters Inc.和LTS Malls Inc.已宣布计划在即将开展的项目中设立会议中心。
需求
MICE和商务旅行者是主要的市场驱动因素，以及当地游客。监测2018年的游客人数，唯一的减少月是1月。酒店业健康，提供开发商和酒店运营商的投资潜力。LGU提供MICE奖励。由于会议设施酒店的需求外溢，较低级别的酒店可以实现高入住率。四星级酒店客房的低增长和五星级酒店的缺席被视为开发商的机会。LGU正在寻找可容纳大型活动的会议中心，SMX会议中心是唯一可容纳5,000多人的会议中心。
卡拉巴工业园区市场概览（上半年）
供应
自2018年以来，现有的工业供应总量没有增加。另一方面，预计2019年剩余时间在八打雁完成AG＆P经济特区2将增加约40公顷的工业用地。
截至2019年上半年，大部分现有工业园区位于八打雁，占总供应量的38％。预计该省的主导地位将在未来三年内继续发展更多的工业用地，将份额增加至63％。
就累积的工业用地而言，第一菲律宾工业园区公司超过其他公司，其中开发项目位于八打雁。其次是Lima Land，Inc。和Laguna Technopark，Inc。另一方面，Filinvest Land，Inc。预计将在未来三年内引领未来工业园区的开发商，拥有未来42％的未来供应份额。
需求驱动因素
截至2019年上半年，Cavite，Laguna和Batangas的工业园区整体平均入住率为97％。无线电，电视和通信设备和设备行业的定位器主要在过去六个月内推动健康吸纳。由于该地区有许多需求驱动因素，预计这将飙升。
首先是改善基础设施系统，将Cavite，Laguna和Batangas连接到邻近地区，特别是Metro Manila，预计将吸引更多的外国投资，利用改善的交通系统和增加土地价值。
其次，随着配送中心定位器需求的增加，通过互联网建立的不断增长的交易显着成为工业空间（即仓库空间）需求的驱动因素。因此，随着电子商务行业的出现，物流业正在利用，寻找更多的扩建设施。
第三，制造业最近恢复了强势。菲律宾的制造业表现优于其他东盟国家，这可以通过恢复商业条件和扩大经营来证明。预计这将刺激对更多工业空间的需求。
仓库租金和土地出让价格
八打雁的仓库租金最高，每平方米每月PHP 220至PHP 320。同时， 在Cavite观察到相对便宜的仓库租金。 由于物流业的发展，Cavite，Laguna和Batangas的平均仓库租金增长了1.6％。
Cavite的工业用地价格最高，从5,000菲律宾比索到每平方米7,500菲律宾比索不等。在强劲需求的支持下，特定开发项目中可供出售的土地不足造成了上行压力。Cavite，Laguna和Batangas的平均销售价格增长率为1.3％，随着Cavite-Laguna Expressway（CALAX）等地区基础设施建设的完成，预计将进一步增长。
