买房是人生中的一件大事，我们是从2018年陆陆续续地在看，但没有太serious，只是想稍微了解一下美国房产市场的情况。从2017年夏天到2018年5月，加州湾区的房价出现了疯狂上涨的趋势。例如一套1200 sq ft的独立屋，2017年年中的时候价格是85万，到了2018年4月份，居然可以卖到120万，可以用“疯狂上涨”来形容了。
大概从2018年5月底开始，美国加州湾区的房价开始slow down，大家不再没有理智地加价抢房，而是静观其变，保守理性对待。我们看的一些新楼盘，不再出现大排长队的现象，一些标价高的独立屋陆续出现price drop的降价趋势。
就着这波slow down趋势，我们开始更认真地研究房源，遇到喜欢的基本上周末两天的下午都被open house排满。其实我们也有一些顾虑，自从2008年经济危机那波美国加州房价大跌至2011年谷底，这一波经济周期也接近了尾声，我们也有担心会不会买了房子之后就遇到下一轮经济危机。
但是我们仔细想了想，遇到自己喜欢的房子，而且是自住的话，就不考虑那么多了。毕竟房价整个未来的趋势肯定是上涨的，因为美国加州湾区2018年的房价几乎是7年前的2-3倍，更是20年前的4-5倍。
今天想和大家聊一聊我们整个的美国买房经历，而且会给大家分享很多只有经历了才会领悟到的买房经验之谈，希望对想要美国加州买房的你提供更多参考建议，少走些弯路，买到心仪的房子。
一、准备工作：
1. 先做 Pre-Approval（贷款预批准）
除非是all cash买房，否则贷款买房前需要先做Pre-Approval。贷款预批准的目的是知道自己能否贷款，以及能贷到多少钱。每个银行的做贷款标准略有不同，Loan officer 建议多联系几个，货比三家，很多Loan Agent 为了把你的单子拿到手，会先承诺你低利率、快速Close，但其实最终贷款的审核是要银行的Underwriter（下列成UW）来做决定，loan officer 只是起到中间沟通协调的主要作用，例如在贷款的过程中，UW需要任何补充资料，会叫loan officer向你索要。
我们最开始找的是Union Bank，由于中间沟通有一些误解，在没有我们允许的情况下先run了我们的credit，非常不守信用。后来我们选择了Citi Bank，我遇到的loan officer比较负责任，效率很高。我们做的贷款21天就能close（通常是30天），也给我们买房出offer提供了一大优势。另外Citi Bank对贷款者的身份/签证（公民、绿卡、H1B、F1）公平对待，所给的贷款利率是一样的。
我们这次选择的Mortgage是30年还款10/1 ARM，利率3.875%（我们loan officer帮我争取到了非常好的利率，另外利率也和每个人的信用积分、首付比例等因素紧密相关的）。10/1 ARM的意思是，前10年利率不变，第11年开始利率按照到时候的情况来定。关于贷款的问题，之后有时间我会单独写一篇来说。
在这里要特别提醒一下，贷款前三个月，Bank Statement不要有大额现金进入或这来自他人的转账，这样UW在审核的时候需要提供很多证明，会让贷款的过程变得繁琐而费时，当然也有一些银行只要提供gift letter就可以顺利解释清楚。银行会提供给你Gift Letter的模板。
Pre-Approval letter 大概2-3天就能做出来，如果你是想去新楼盘买房，建议尽早做Pre-Approval，这样就尽早排队。今年4-5月房价最高的时候，我们这里的新房（Townhouse/Condo）都有500多人在排队！越早排队，等到release的时候，你就可以优先选择房子！每个楼盘release的频率不同，比如每两周会release 十套房子出来，然后排队等候名单上的买家在统一现场，按照顺序购房。
2. 确认买房的定位
一般第一套房子都是自住房，首先要根据自己的寻求选择，交通、学区、位置、周围环境、房子新旧、面积大小等都是你不断筛选要考虑的因素。我个人认为最重要的就是location！location！location！尤其在湾区，基本上位置决定了一切。Palo Alto、Mountain View、Cupertino、Santa Clara等地区，是最接近硅谷科技公司（宇宙中心）的位置，这边的房价基本都是200万起跳，豪宅区更是上千万，经济危机来了的话，房价也不会降得太离谱。
其次你要考虑购买什么房屋类型。
Single Family House（下文简称SFH），独立屋，增值最快，有院子、车库，拥有土地和房屋的永久产权，SFH基本没有HOA物业费。（部分近20年新建的SFH可能有$100左右的物业费）
Townhouse，联排别墅，几栋别墅拥有共同的墙，但是院子很小。价格介于公寓和SFH之间，有一定面积的土地所有权。小区有游泳池、健身房，每月需要缴纳HOA费，便宜的$200多，贵的$500多。
Condo，一般和隔壁share一面墙，而且领居家的二楼会穿插在你家这边来，你住的三楼正好的领居家的楼上，房屋结构是互相穿插的。每月需要缴纳HOA费，如果想对房屋的内部进行修改，必须经得物业的同意。
Apartment，公寓，这个就很像国内的单元房，没有院子。如果买房预算不多的话，可以考虑买公寓。大部分的公寓会有健身房、游泳池、停车场等，每月也需要缴纳HOA费。但是公寓的升值空间小，没有完整的土地产权等，也是其明显的缺点。
我和老公最开始的预算有限，是打算买Townhouse或者Condo的，后来房子看多了，考虑到SFH拥有土地和房屋的永久产权，且没有HOA物业费，有很大的院子，我们就决定一步到位买SFH吧。因此，我们最后的目标定位为：位置好的Single Family House！
有了清晰的定位，你再看房的话就会更加有目的性，及时地过滤掉不合心意的房子，大大提高效率。
二、购房流程：
1. 寻找Agent
在房产交易中，Agent中介有两种，分别是Seller’s Agent 和 Buyer’s Agent。房产中介会帮助一起完成购房交易的过程，在湾区，买卖双方的Agent一般会分别获得成交价的2.5%作为佣金。所以在整个房子交易下来，会有5%的钱作为佣金费，这钱是卖方支付给双方的Agent（当然归根结底就是你买房子的钱）。房屋交易过程中，买卖双方是不见面的，所有联系都是通过各自的Agent来进行沟通。
如果是买新房的话，直接与Builder交易，可以不需要Agent，但我并不建议这样。因为这样Builder就省去了一大笔佣金，如果你找一个Agent，Builder是需要付佣金给你的Agent，而遇到人好的Agent还可以返给你一些钱，何乐而不为。
购买二手房的话，一般都要有自己的Agent。遇到一位负责任、上心、资源多的Agent并不是一件容易的事，我们也是中间更换过一次Agent，原先的Agent带我们区看房的时候特别不耐心，一直催着我们买房，让人很不舒服。后来经朋友推荐了另一位Agent，这样一对比才会知道哪个更好。
我们看房的时候，遇到特别喜欢的，想要认真考虑的，一般都会叫Agent过来和我们一起讨论看房，比如这房子位置怎么样，房子结构是否合理，那些区域适合改装么等等。然后Agent会去和对方（Seller’s agent）索要房子的Home inpection report, Roof inspection report, Termite inspection report等房屋文件，让你对房子的整体情况有个更细致的了解。
一般负责任的Agent会帮你仔细看一遍这些Report，毕竟他们更在行，能看得出来房子是不是有大问题，尤其是遇到地基有问题的房子千万不能买。还有一些房子没有Foundation report，建议你在出Offer的时候加上Contigency。
Agent还有一大很重要的作用，就是在最后出Offer的时候根据自己的经验和Seller’s agent软磨硬泡吧，因为要有足够的沟通技巧，说不定就可以套出目前收了几个Offer，最高价是多少，这样你出Offer的时候心里有底，知道要加多少钱。
一般大家都是在Offer due之前的最后关头出Offer，有些Seller’s agent不接受Conter价格（竞价），所以你出价的时候就得和自己的Agent商量好，一步到位。这里面有很多技巧，所有找到一位心仪负责任的Agent十分重要。
2. 开始筛选房源
前面提到，最开始我和老公本来是想买新建的Townhouse或Condo，这些新建的楼盘有的是有样板房（Model Home）的，你可以直接去看。先去Sales Office注册一下名字，第一次的话可以带Agent过去签上Agent的信息，这样以后你再来的话，Agent是不需要跟着你再跑一趟的。
需要注意的是，新建楼盘的Builder之后付佣金的时候只认你第一次带来的Agent，所以不建议你决定在这里买房的话轻易换Agent。湾区（南湾）有一些新楼盘在2018年4－5月市场最热、房价最高的时候，房子release的时候大排长龙，大家好像都失去理智一样的排队买房。
那时候，2B2B的Townhouse，1200 sq ft居然卖到130万，简直令人发指…这个价格都可以买SFH了！后来楼市回温，Townhouse和Condo是最先掉价的，起码跌了5%－10%，那些在最高点买房的朋友真的要哭晕在厕所，一年工资白挣了。
看到这种趋势，我们越来越坚定了要买SFH的决心！有那么一段时间，我和老公的周六周日下午被各种SFH的Open house排满，开启了认真看房的模式，由于我们之前的定位很清晰，想买的是位置佳的SFH，所以我们在用房源软件的时候，能够很容易地筛选出值得去看的Open house。
我们用的最多的房源软件是Redfin，也有人喜欢用Zillow。有段时间我真的是天天刷Redfin，一遇到新出来的房子就会看看房屋基本信息和图片，觉得不错的我们会周末马上去看Open house。在Redfin上你可以输入自己对房子的要求，然后符合条件的房源会被筛选罗列出来，有房屋的照片、基本信息、建造年份、当前估价、学区、历史交易价格、周围新list的房子、周围近期成交的房子等相关信息都列出来，这样你基本可以判断是否值得去看Open house。Open House拿的传单，我们大概看了70套房子。
3. 看Open house需要注意的问题
一般看Open house我们会先自己去看，有些房子在图片上看着非常decent，现场去看又是另一个样子了。去看房的时候，我总结了以下需要注意的参考因素（次序不分先后），大家在看房子的时候就知道怎么看了。
年份、面积、卧室大小、客厅大小
是否有后院？草地/水泥，大小
是否有篱笆？
装修是否温馨？是你喜欢的风格吗？你有没有预算remodel?
厨房设计是否喜欢？一字形、L型、T型、U型、岛型…
property tax
浴室有天窗吗？采光如何？
客厅/房间是木地板还是地毯？
客厅/房间（尤其是主卧）的朝向
地板是实木，laminate，还是engieering wood?
房子的地点，小区环境
学区多少分？离学校的距离
房子有几层楼？房间都分布在哪一层？
是否有壁炉？是否有暖气/中央空调？
客厅设计家具是否好摆？
现在看房里的摆件是都是租来摆设的，可能有一些要维修的地方被家具挡住了
这条街上三个月内（甚至一年内）交易的房子资料都看一遍
8分以上的学区都是不错的
学区房的价格也会相对高一些
对于孩子较多的家庭来说，买学区房更加合适
去看房子的时候，如果整体看下来挺喜欢的，建议大家多问Seller’s Agent下面这些问题，有助于对房子更深入地了解！
房子的屋顶多少年了？
为什么上一任屋主要卖房？
三年内房屋里有出现过任何意外事件吗?
你们的目标价是多少？
Offer Due Date 是什么时候？
4. 正式下Offer
最后你想出的价格肯定是自己定的，有的Agent会给出一个他心里觉得这个房子会成交的价格，但是Agent普遍会往高了说，因为价格越高，你买到房子的几率就越大，他们拿到佣金就越快。
我和老公出价的原则是根据当前市场每个sq ft的单价乘以面积，如果房子特别破，要减去一些装修的钱来得出最后的一个价格，我们第一次出价的时候会相对保守一些，看对方Agent的反应，如果对方是很热情地回复我们，那基本上我们就是前几名，如果对方Agent不那么热情，那可能就是我们出的价格没有优势。
我记得我们第一次出价后，对方Agent有点爱理不理的态度，后来我们果断往上加了一些后态度变好了，回复得也及时了。最后这个房子收到了15个offer，在目前市场slow down的情况下是这个数量算是很多了，说明房子还是很不错的，大家都想抢。另外我们还得知，第一出价的价位有5个买家都是差不多的价格，我们后来果断加了一点价格真的是险胜，最终顺利拿下来这套位置佳的SFH，非常满意。
Offer里有一些条款，在签字之前要看清楚，仔细核对条款是否描述准确。还有一些要求也可以和对方谈判的，例如冰箱、洗衣机、烘干机等电器是否能留下，是否加Contigency，Escrow和Title费用能否卖方来承担等等问题。我的Agent会帮我填好大部分的信息，等我们签字后，就正式提交Offer。如果我们被选中了，对方Agent会让卖方签字，购房合同正式生效。
关于Offer的还价，在湾区比较难，因为竞争买房的人太多了，很多Offer都是加价的，在房市最热的时候，还有人直接在listing price上家了20-30万都是很普遍的。也有例外，就是这个房子的listing price高得离谱，就会有很多人望而却步，看到价格就直接不来看了。这时候也可以抓住这种心理，说不定只有你来看了，你出一个低于listing price的价格，说不定机会还蛮大的。
在出价的时候，我们需要提供最近两个月的Bank Statement和Pre-Approval Letter给卖方，Bank Statement需要显示出足够的首付金额，Pre-Approval Letter是为了证明我们能贷款多少钱，加起来的数字要大于等于我们出价的数目即可，证明有购房能力（财力）。
5. 交定金
一旦卖方接受了我们的Offer，房子进入Pending状态，我们房子的卖方给了我们30天的时候Closing，这段时间就是给我们交付定金、贷款、房屋检查等。
一般要求在签署购房合同后的3天之内，把定金交给Escrow公司。我在合同签署的第2天，我就去Fidelity National Title Company支付了房价的3%作为定金，用个人支票支付。如果你的Offer里面没有加Contingency，那么这笔定金支付出去后是不可退的。
在湾区抢房的市场，比较少有加Contingency的情况，因为如果和你出价一样的竞争者没有加Contingency的话，那卖方肯定是选你的竞争者的。当然如果房子特别破的话，我还是建议要加Contingency更放心一点，这是买家不损失定金而合法退出购房交易的唯一保障。
Contingency一般有三种：
Inspection Contingency 房屋检查附带条款： 买家可以在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。Appraisal Contingency 房屋估价附带条款：专业的房产估价机构对房子的估价低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。Loan Contingency 房屋贷款附带条款：如果在合同约定的时间内你的贷款没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。
在购房交易过程中，我们的钱（定金和银行放贷款）都是经过Escrow的第三方机构进行监管的，在房子过户登记之前不会进到卖家手里，这样对买卖双方来说都比较公平。卖方需要把房子的产权等相关资料交给Escrow，Esrow会在收到银行的放款后到County登记房屋产权转让等。
由于我们事先在购房合同里写清楚了，Escrow和Title Cost都是卖方承担，所以这笔费用几千块也能省一点了。也有一些County是要求买房出这笔钱，或者是卖卖双方各出一半。
6. 联系银行做贷款
最后你选择的贷款银行，不一定要是做Pre-Approval时候的银行。不过我们最开始做Pre-Approval的时候用的就是Citi Bank，对他们的额服务挺满意的，最后买到房子正式贷款也用的是Citi。
通常在签署合同后的一周内，银行会先指定一家房屋估价机构来做Appraisal，对房子进行估价，即你的房子在目前市场上的价值是多少。如果估价高于你的购房价则没有问题，我们估出来的价格比成交价高了5万。
但是如果估价低于你的购房价格，那银行可能就会觉得你这个房子不值这个价格，因为不会贷给你足够的钱，只能审批估价金额的贷款，你只能想办法去多凑一些钱来填补首付了。Appraisal Report一般1-2天就能出来，银行就知道你的房屋估价了。我们这次做Appraisal的钱的大约是$950，需要我们自己支付。
整个贷款审核工作是由银行的Underwriter来审核，有一些外来的钱UW会要求你提供Gift letter。虽然银行的Loan Agent不是最终批准贷款的人，但是他的作用也非常重要。一位负责任的、有经验的Loan Agent可以根据自己的经验判断你能够否顺利获得贷款，提前告诉你需要提交哪些材料申请贷款，这样可以减少和UW来回沟通的时间并促使贷款流程能顺利完成Closing。小tip：可以多找几家银行询问利率，银行之间是可以互相match利率的，我找了另外一家银行给了较低的利率，后来Citi给我match成功了！
7. 房屋检查 & 面试 Contractor
这步骤我们是同时进行的，在等待贷款的期间，虽然我们没有拿到房子钥匙，但是我们的Agent是可以帮我们约时间，让我们再次进入房屋内部的。如果你对Seller当时提供的房屋检查报告不放心，这时候你可以自己花个几百刀请人来做Inspection。
湾区很多SFH都是上个世纪60-70年代建的了，屋顶、空调什么的都可能要维修更换，还有白蚁的问题也是木质结构房子的硬伤，所以做一次彻底的检查必不可少。当然，如果Seller的检查报告已经非常全面可信，那你也没有必要再多花这几百刀再做一次检查。
与此同时，由于我们买的这套房子比较旧了，我们想把它装修成现代一点的风格，打算从上到下、从内到外彻底装修一下。我们约了几个不同的装修师傅Contractor，分时间段来家里评估报价，讨论装修方案等等。
Contractor一般都要亲自过来现场看过，才能给我一个装修的人工费报价。小tip：大装修一定要找有License的师傅，各方面都有保障。有些师傅借着自己不会英文而没有考License的借口，可能报价会低一些，但是万一在装修的过程中出现了任何问题，那到时候会更麻烦。
8. 房屋过户
银行最终决定贷款顺利通过后，会把所有贷款文件邮寄到Escrow那边。随后Escrow会分别通知买方去签署贷款文件，卖方去签署产权转让。这个签完字后的文件会给寄回给银行，这时候银行会开始放款。Escrow收到银行放款后，会去County登记房子的产权转让。产权转让登记在案后即表示房屋过户完成，我们就可以去领钥匙。到了这里，就是顺顺利利的真的买到房子了！
